论小权产房.docx

毕业设计（论文）题目对“小权产房”法律问题的思考专业土木工程班级 10土木3-2 学生吴三庭指导教师西安理工大学二 0 年摘要：小产权房的法律问题是当前社会关注的焦点之一。目前在法律没有明确小产权房地位的情况下，小产权房要得到法律的认可必须具备一定的条件，应满足国家土地利用总体规划的要求，符合乡镇土地利用规划的规定，同时优先保障本集体的农民和农业经营人的居住需求。在此基础之上，根据不同的情形对现有的小产权房进行处理。另外，小产权房问题的解决还需要对一些制度，如集体土地征收补偿制度、集体土地管理制度、集体土地利用制度等予以完善，因为小产权房愈演愈烈，许多在农地上开发，因此耕地被非法占用，且正在急剧减少。小产权房与法律法规相冲突。为保证国家粮食安全和社会稳定，中国应根据实际情况并借鉴其他国家和地区的立法例，坚持土地利用总体规划和耕地管制制度，严格、合理地限制农用地转为建设用地，防止非法开发小产权房占用农地的现象继续蔓延。在补办手续并履行相关法律义务后，适时将小产权房纳入法治轨道，有利于此问题的解决和社会的和谐稳定。摘要：小产权房问世已达十年之久，它的存在可谓是非法性和合理性并存。因此要合理解决小产权房问题，就要从保护农民利益，构建和谐社会的角度，切实采取合理方法妥善加以解决。本文从法律的视角出发，探讨并给出小产权房问题的合理解决对策。　　　关键词：小产权房；法律问题；法律制度完善;限制；耕地保护；法治；法律矛盾；相关建议　中图分类号：DF521 C913 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）02-0019-02 　　　　　　住是人的基本需要和生存权利，对国人来说，居者有其屋是千百年传承下来的文化传统，也是十七大提出的民生工程之一。面对高房价，许多中低收入群体转向了小产权房。小产权房是对建设在农村集体土地上的商品房的一种俗称。这些小产权房在市场热销的同时，却面临一个不可忽视的问题，那就是这些房屋没有经过国家统一登记，不受法律保护。小产权房何去何从，是政府和百姓共同关注的问题。本文就此从法律的角度进行一些探讨。　　　　　　一、小产权房是否合法　　　　(一)产权、小产权及小产权房　　产权是西方经济学家在研究财产制度时所经常使用的概念。德姆塞茨认为，产权包括一个人或其他人受益或受损的权利，阿尔钦认为，产权是社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利。由于在他们的研究中并没有将产权和财产权做出区分，因此有的学者提出产权是一个经济学的概念，与法律上的财产权概念不同；而有的学者则认为产权与财产权是一个概念，指存在于任何客体之中或之上的完全权力。　　　　小产权与大产权相对应，是我国社会生活中人们对某些权利类型的俗称。大产权和小产权在不同情况下有不同解释：　　1．根据产权是否以市场价值取得为标准划分，全部产权(大产权)是指以按市场价购买公房的购房者拥有的产权，而以非市场价值购买的公有住宅，其收益权和处分权的行使受到限制，这些房屋的产权称为部分产权或小产权。　　2．以相对大小来划分，房地产开发商的产权ⅡL{大产权，普通购房人的产权叫小产权。通常一个房地产项目从开发到销售之前，开发商拥有全部产权，在销售之后，大产权被分割成若干个产权由购房人享有。相对来讲，房地产开发商的产权大，普通购房人的产权小。　　3．以是否需补缴土地出让金来划分，房屋转让时不用再交土地出让金的叫大产权，转让时需要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。　　4．以产权证的颁发单位来划分，由国家县级以上房地产管理部门颁发产权证的叫大产权，由乡镇政府发放证书的叫小产权。我国法定的颁发产权证的机关是县级以上房地产管理部门，因此乡镇政府发放证书的房产没有得到法律的认可。　　现在我们通常所说的小产权房，特指乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业在农民集体土地上联合开发建设的房屋，这种房屋仅有乡(镇)政府或村委会私自制作发放的房屋所有权证甚至荣誉村民证书以证明其权属，因此被称作小产权房，也叫乡产权或村产权。小产权房的特征表现为：一是房屋建设所用的土地是农村集体土地，其中有农用地、农村建设用地、农民宅基地等；二是房屋的购买者多样化，除了本村村民之外，还有外村农民、本镇本县城的农民、城镇居民；三是小产权房的权属未经国家管理机构统一登记，没有国家统一制作发放的房屋所有权证和国有土地使用权证。　　　　(二)有关小产权房的法律规定　　小产权房涉及集体土地和集体土地上建筑的房屋两个部分。小产权房是否合法，取决于我国法律法规中有关农村集体土地上是否可以有建筑物。可以有什么样的建筑物的规定。农村集体土地的类型不同，小产权房的问题就有所不同。　　占用农用地的小产权房。我国《土地管理法》规定，农村建设