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成都市XX区 XX精品商务酒店 可行性研究报告 项 目：XX酒店项目 地 址：XX区XX路 项目简介：项目所在位置为XX区XX大道与XX路交界处，XX区妇幼保健医院旁。项目周边遍布居民小区，西南石油大学，成都医学院，妇幼保健医院近在咫尺。人流量以及车流量均比较大，项目目前处于建设期内，硬件设施已按星级酒店规划。 目 录 整体规划 整体目标 商务酒店概述 市场调研报告 项目周边交通状况 项目SWOT分析 竞品酒店分析 投资回报预测 固定资产投资成本测算 整体规划 按图纸设计，上上城商务酒店酒店楼高共计14层，一至三层为商业裙楼单层面积1405㎡，四层至十二层为酒店客房（不含布草间135间）单层面积628㎡，十三，十四层为商务会议室，单层面积496㎡，地下两层停车场，规划车位200个，合计约10209㎡。 根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅和中高端特色餐饮大堂；二楼为餐饮包厢，并另设自助餐厅，为酒店客人提供早餐，三楼做中高端茶坊，提供品茗，棋牌包厢。；四楼到十二楼为酒店房间共135间，房间按准四星装修配备有液晶电视、无线WIFI，高端卫浴设施、床上用品采用IMF认可品牌。按照商务酒店同行标准和XX片区消费情况加权计算，酒店设行政大床房40 间，双人标准间80间，豪华行政套间10间，豪华套房（带棋牌）5间。 整体目标 秉承整体规划，发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。 迎合XX区经济/旅游开发，打造XX商务酒店品牌。给投资者带来丰厚的回报。 整合优势资源，抓住现有契机，领跑XX商务酒店市场。 通过对建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够提升整体项目的综合品质。 一、商务型酒店概述 最近几年，国内的大城市中兴起一种新的酒店业态：商务型酒店。提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。 （一）历史发展 商务型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态 到80年代末期商务型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。在国内80年代末期到90年代末，商务型酒店行业开始进行品牌调整。经过长期的快速发展，商务型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。 在中国商务型酒店的扩张非常迅速。世界著名的商务型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：雅高集团的宜必思，圣达特集团的速8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。同时，一些亚洲本土的商务型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等，之所以提到这些酒店，是因为这些酒店都可成为XX区项目学习以及去借鉴的模版。 （二）基本特征 对商务型酒店没有形成一个公认的定义，对商务型酒店的划分主要以价格为标准。商务型酒店是指不提供全面服务的，房价2010年到2012年期间维持在300元以下的酒店。根据商务型酒店的特点，和XX区的实际情况，商务型酒店的定义可以总结为：“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（概算一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。” 商务型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特征有五点： 首先是产品的有限性。商务型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，商务型酒店只提供客房和早餐，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。 其次，产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同的是，商务型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。 再次，商务型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，商务型酒店的结算价格一般在人民币300元以下。 第四，商务型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。 （二）问卷