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022房地产开发业税收检查办法 一、检查内容应税收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况。 　　二、检查方法 （一）检查开发项目及开发量 结合实际从下列三个环节中选择突破口进行检查。 1、从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。 　　2、从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。 3、从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量－－“库存商品（或开发产品）”。 （二）检查销售量 1、检查售房发票（或售房小票），与测绘报告和销售台账相核对，确定销售量。必要时，进行实地盘点。 2、通过实地入户查看电表消耗量等勘验手段，检查自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。 （三）检查应税收入 1、将开发项目的开发产品进行分类，通过同类同一区位开发产品的单位售价和该类该区位已售开发产品数量，对“主营业务收入（经营收入）”金额进行匡算，结合“预收账款（预收房款）”评价开发企业申报计税营业额的真实性，从中发现少记应税收入的迹象。 2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账，缴纳营业税；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。 3、检查往来账，看是否将应税收入挂往来，少缴营业税和企业所得税。 4、检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额，看是否将出租存量商品房收入、售房余款。非货币化动迁补交楼层差价及超面积房款冲减开发成本或期间费用而不进收入，少缴营业税。 5、对管理费用借方红字和贷方发生额进行核实，看是否将收入冲抵费用，少缴营业税。 6、检查售房合同、售房发票和销售台账中开发产品的实际售价，对价格明显偏低又无正当理由、无偿转让商品房的销售，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第十五条规定核定营业额。 7、通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况，少缴营业税、企业所得税；检查自用商品房，看是否视同销售缴纳企业所得税。 8、通过开发立项，检查转让土地使用权或在产品，看是否缴纳营业税、土地增值税。 （四）检查开发成本 1、结合检查建安企业取得的线索，根据各项施工工程承包合同、工程预（决）算，对前期工程费、土建工程费、基础设施费、公共设施配套费及开发间接费进行审查，核实施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。 2、通过各工程承包企业的“任务单”、“施工计划”等原始生产记录，确定具体开发项目。对归集和分配“生产成本（开发成本）‘明细账的各项直接费用逐笔进行审核，根据资金往来及结算凭证，对各项施工费用进行核对，检查施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。 3、采用上述检查方法，检查建造自用房产、周转用房等资本性支出、临时设施支出等，看是否计入当期竣工产品的开发成本。 4、通过国土资源部门了解批准用地情况，检查土地出让金是否真实；通过建设局动迁办调查拆迁补偿标准，到建行调查货币动迁费支付情况，检查动迁成本是否真实。必要时，核对动迁协议或调查被动迁对象，检查动迁成本是否真实。 　　5、按开发项目检查开发成本的属期，看是否存在违背责权发生制原则、相关性原则和配比原则，混淆开发项目、跨期列支开发费用，人为调节利润的问题。 6、检查开发成本明细，看是否存在与本企业生产经营无关的支出。 （五）检查开发期间费用 1、通过管理人员工资表，检查支付工资是否超过计税工资标准。 2、对支出的大额管理费用，要鉴定发票真伪，核实发票的开具时间、经济内容，检查支出是否真实，是否属于当年的费用支出。 3、调查开发项目的是否完工，检查是否将未完工期间的借款费用计入财务费用。 　　4、审核列支费用与开发项目的相关性，检查是否将与生产经营无关、或超标准列支的其他各项费用计入期间费用。 （六）检查销售成本 1、审核开发费用与开发项目的相关性及发生时间，检查是否未按属期结转销售成本，人为调节利润。 2、检查“销售成本”明细账借方发生额，对现金付款凭证重点审核，看是否在该环节直接虚增销售成本。 （七）检查其他应税项目 1、检查开发企业所属非独立核算的建筑施工单位，为本企业提供建筑劳务，在其销售开发产品时，看是否按规定缴纳建筑业营业税。否则，依照营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定其营业额，计算缴纳建筑业营业税。 2、检查提取的减值准备，看是否未进行纳税调整；检查折旧费、坏账准备，看是否超过规定标准提取；检查业务招待费、广告费、业务宣传费、工资及三项费用、上缴总机构管理费、佣金、利息、捐赠等项目，看是否超过规定标准列支。 3、检查“