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中国房地产报创刊１０周年·中国房地产发展论坛系列特别报道（ＮＯ．２） “ 资 资 ” 以 求 ——资本、资金、融资，房企老总并非画饼充饥 １月１０日的北京，不太冷，阳光暖洋洋的。在央视梅地亚中心二层会议室里，人头攒动。 　　“现在大家仍然很关心房地产资本融资问题，我想告诉大家一个好信息——就是十六大第一次承认财富了，而且第一次承认‘不劳而获’。‘不劳而获’其中一个很重要的方面就是利用资本在市场中的地位而取得收益，因此资本在未来中国的发展中会发挥更大的作用。”北京华远集团总裁任志强一走上讲台，就开宗明义地说。 “面对银行，你应该有一个愿景” 　　有一个愿景，让银行看到你的希望；有一种品德，跟银行以诚相待；有一种能力和精神，证明你有与银行进行良好合作的实力。 　　国内房地产市场最初的资本积累主要依赖于银行，２０世纪９０年代随着国内资本市场的发展，房地产企业的资本积累有了更多的方式，比如上市，基金，债券，私募，２００２年又多了一个信托基金的方式。对于房地产企业来说，最需要解决的是股本的资本融资问题和积累问题，因为这样才有利于在土地拍卖市场中首先占有一个资金实力的地位，取得未来的发展。 　　虽然越来越多的企业走上市的途径去获得资本，目前上市公司参与房地产的企业已经有３７０多家，数量不小，但对全国３万余家房地产企业来说，比例还是很小。 “通过包装后上市是非常好的融资方式。”上海西部企业（集团）有限公司总经理董素铭直截了当。他认为银行特别的“势力”，只会锦上添花，不能雪中送炭。 　　据董素铭说，这几年西部集团开发的房地产面积大约是１００多万平方米，基本上都是靠其他的手段融资，没有借过银行一分钱。 　　“无论依靠哪一家银行提供资金，数量总是有限的。哪一天企业走不动了，资金链断了，整个企业就‘完蛋’了。在我们公司来看，最主要的融资方式就是把市场工作做好，把销售工作做好，这样企业就有了最大的资金保障。” 　　而对于那些中小企业来说，既不靠银行贷款，也不利用融资手段，实在很难做到；而且，众所周知，企业发展首先要解决的就是融资问题。 　　金融资本，包括直接的融资和间接的融资，其中，大多数房地产企业首先面对的就是银行。资本业再发达，也很难摆脱银行。很多地产企业的一部分资金是银行提供的，信贷向买房人倾斜也是银行提供的，包括企业在运转过程当中，乙方提供的一些支持也是银行做出的。当代集团总经理张雷认为，作为一个成功的企业，面对银行的时候，要把握住四点：第一是愿景，面对银行的时候，企业应该有一个愿景，让银行看到你的希望。第二是要有一种品德，跟银行以诚相待。第三个是企业的能力。无论是商业银行，还是国有银行，都需要这个企业用一定的能力和银行进行合作。第四就是精神。没有一种精神，与银行的合作是很难进行好的。 　　“过去我们开发楼盘，无论开工还是竣工，甚至建成１０年了，也没有银行的职员到现场来。现在不用我们请，开工、竣工，准有银行的工作人员来看项目的进展状况。” 　　“目前有些地产企业是为了金融资本而金融资本，也就是说踏空走空，在当代企业发展历程当中，我们做了大量的金融资本并购业务，我们的一个重要宗旨就是产业帮助金融资本增值，金融资本帮助产业增长这样的思想。也就是说，在做金融资本运作过程中，我们把产业和金融资本作为两只手，两个品牌，两条腿走路，我们的金融资本业一定跟在良好的产业发展基础上，一定不能踏空。” “更重要的还不是资金” 　　融资问题所引出来的不光是企业需要何种方式进行融资，而且还包括了企业本身具备什么样的条件，才能和资本市场相结合。 　　“作为一个房地产企业，选择什么时候用主权融资的方式，什么时候用债务融资的方式，是一个技巧，但必须具备一个条件，即这个团队对资本运营必须有非常大的驾驭能力。用债务融资的方式，成本往往比较低，因为贷款利息一降再降。而股权融资按上市公司的要求收益率必须达到一个标准，对企业的压力就比较大。实际上，作为一个项目，作为一个财务管理，如果不透明，采用股权融资的方式成本会比较高，我觉得一个企业做什么项目，在什么时候用什么方式融资，是一个团队值得思考的问题。” 　　在罗劲松（湖南华盛集团董事长）看来，最担心的问题是，中国企业走向国际化，根据ＷＴＯ条款，２００４年到２００５年，境外金融机构可以经营人民币存贷业务，我国现在的居民存款有８万多亿，居民的储蓄存款６０％到７０％都是活期或者短期的存款，大量的银行引以为自豪的优质资产就是房地产企业所创造的按揭贷款。沿海地区的按揭贷款时间长，有的达到３０年，中西部地区１５年到２０年，这就存在存款时间短，贷款期限长的这样一个矛盾。现在很多金融的研究权威研究人员都在探讨房地产资产如何作为证券单位，把资本变成可转让，通过一定的贴现方式有所收益。 　　罗劲松认为，到２００４年至２００５年这个问题必须要解决。虽然房