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试论房地产工程项目经济管理创新 　　【摘要】近年来，随着我国社会经济的快速发展，房地产行业得到较快的发展。当然其存在的问题逐渐显现，特别是在项目经济管理方面。本文结合笔者多年的房地产从业经验，详细分析了当下房地产工程项目经济管理的现状，并提出了加强经济管理的创新举措，以供同行参考与借鉴。 　　【关键词】房地产；工程项目；经济管理；创新 　　1引言 　　在房地产事业的发展历程中，房地产工程项目经济管理是其中最为重要的管理内容，它也是施工生产的核心之处以及经济效益的主要组成部分。所以，在房地产的开发管理过程中，要集中以工程项目经济管理作为主导，来强化工程项目运作的成效性，从而使得房地产事业得以长久的发展下去。不管是什么行业，要想在激烈的市场竞争下抢占先机，不断的改革管理方式、改善现有的工作模式是不容忽视的。虽然我国的房地产工程项目管理已经收到了一定的成效，积累了很多经验，但是在项目经济管理中还遗留着许多问题亟待解决。当前，房地产工程项目管理所面临的一项严峻的挑战是如何改革现有的工程项目管理模式，使其更好的适应社会发展所需。 　　2房地产企业创新经管理模式――控制成本的背景 　　高利润的房产时代在很大程度上削弱了房地产企业对成本管理的重视也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致房地产管理水平整体落后。最近几年，国内房地产市场竞争日趋激烈，随着国家房地产政策的深入改革，地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地产企业对成本管理的重视。在最近十几，管理思想和模式有了深刻演，从2003年开始形成以万科为代表的核算型成本管理方，到2006年后形成以合约规划为事前控制的目标成本控制方，再到2009年形成以成本策划和成本控制耦合的新理念。三大成本各有侧重：成本核算阶段重在核算属于事后型，强调算的准确；成本控制阶段强调对目标成本的合理控制；成本策划阶段强调对前期成本设置追求结构最优。由此可见房地产成本理论一直在创新发展。 　　3目前房地产工程项目经济管理所遇到的问题 　　3.1土地出让费用增加 　　目前房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈土地价格也逐步攀升。土地出让费用作为房地产开发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为30%左右，在上海达到50-60%甚至更多，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。 　　3.2房地产建安成本普遍上升 　　就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为大最的成本，约占30%一50%；其次是建安成本约占30%左右。建安费用包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料、人工费用的增长以及对产品功能及舒适性要求的提高，也导制了建安成本在近两年急剧上升。 　　3.3房地产开发企业税赋较重 　　房地产企业开发项目获得的利润多，同时上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种比较多：在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节涉及营业税、城建税和教育费附加、土地增值税等；在房地产持有期间涉及房产税城镇土地使用税、耕地占用税等；在房地产出租环节涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是2006年按超率累进税率征收土地增值税，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开始重视税务筹，力求把税收成本降至合理水平。 　　3.4财务费用增加货款利率居高不下 　　改革开放以来，我国直接融资市场有了迅猛发展，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的格局，房地产业在很大程度上依然依赖银行的信贷支持。目前我国房地产行业属于典型的资本密集型行业，融资结构单一、间接融资比重较大。尤其是近几年， 国家出台了一系列宏观调控政策，对房地产开发商提高了贷款门槛，房地产商的资金缺口、资金压力也越来越大，有的上市公司每年支付银行贷款利息费用就达到上亿，融资成本非常高。通过以上原因分析不难看出对于房地产企业必须加强财务费用控制，降低资金占用费才能提高企业利润。 　　3.5经济管理风险保障相对欠缺 　　在增强房地产工程项目建设经济管理过程中，虽然国家一直在改革完善房地产工程项目建设，并且也付出了很大的心血。但是房地产工程项目建设在实际的市场建设中，仍遗留着许多问题亟待解决。作为房地产工程项目施工主体的施工主办方在主体的自我约束上还比较欠缺。因为中国传统计划经济的作用，房地产工程项目经济管理风险所带来的损失通常都是经由财政拨款的形式进行，这种经济管理风险保障措施相对欠缺，不能有效的进行工程项目的顺利施工。（太老套了，虽然有了施工总包方，但实际施工中大部分仍然是以个人老板为主的经营责任主体，在实际施工中，往往因为其自身原因或市场因素导