201405东原d7区三期商铺下半年销售概览.ppt

价格对比—竞品同等位置价格对比 一、转角端头25㎡左右商铺价格对比 自持商业 S6 S7 S8 S9 S1 S2 S3 S4 本案 巴南万达广场 对比结果： 面积相当，与集中商业关系相当的转角铺 本案价格17万/㎡ 巴南万达6万/㎡ 二、步行街内街商铺价格对比 自持商业 S6 S7 S8 S9 S1 S2 S3 S4 对比结果： 面积相当，与集中商业关系相当的内街步行街商铺 本案价格9.5-17万/㎡ 巴南万达4.8-5万/㎡ 价格对比—竞品同等位置价格对比 三、B1层社区商铺价格对比 对比结果： 面积相当，与集中商业关系相当的外街商铺 本案价格5-7万/㎡ 红星力帆广场3-5万/㎡ 公摊系数： 本案公摊系数70%； 红星力帆广场约20% 价格对比—竞品同等位置价格对比 综述 1、现库存均为单价或总价高的产品，价格比较市场竞品不占优势，且下半年商铺放量还会加大，去化难度加剧。 2、由于D7价格参照2013年市场定价，对比各类似项目价格，本案剩余LG/B1层商铺单价较高，客户抗性较大。 3、目前市场在售商业，且与本案相近的（自持集中商业旁）商铺的价格综合区域位置、开发商品牌等因素，建议： 贴近市场及目前意向客户，针对LG层进行部分调价 三、上半年去化情况 上半年去化商铺情况 三期商铺去化一直较困难，由于5月进行折扣松动，提高了销售速度，销售均价为29000左右，剩余商铺单价主要集中在10万左右，导致销售速度较慢。 上半年共去化34个三期商铺，去化总货值达1.9个亿，成交均价为38625元 去化商铺价格分析 虽然三期商铺单价较高，库存中单价最高者高达22万，但从每月去化来看，基本去化的产品都为建面均价较低商铺，成交均价集中在20000—50000左右，7月成交客户为农村商业银行，价格在半年前已谈定，根据目前市场情况低单价的购买客户范围更大，投资风险低并且后期的按揭压力也相应变小，种种原因都使客户更多的关注低单价商铺。 去化商铺情况分析 1、上半年成交商铺单价集中在70000以下，在此单价范围内商铺套数占总去化套数的68%，70000以下则是商铺客户认为比较合理的价格。 2、单价在10万以上商铺占总去化套数的15%，客户对单价10万以上的商铺抗性非常大，以至于高单价商铺去化过于困难。 去化总结： 三期蓄客情况分析 截至9.18,目前三期蓄客共27组，客户集中关注LG层商铺，总价在800万以下，具体情况如下： 意向总价段 客户数量 占比 200—300万 14 52% 300—400万 7 26% 400—500万 2 7% 500—600万 2 7% 600—800万 2 7% 合计 27 — 意向均价段 客户数量 占比 5—6万 8 30% 6—7万 7 26% 7—8万 10 37% 8—10万 2 7% 合计 27 — 从上表可看出200—300万总价区间客户占蓄客量的一半左右，而均价段7—8万意向客户则占蓄客量近4成，而目前三期商铺价格情况高于客户预期，应结合客户需求情况调整三期价格。 四、销售方案 调价后存量 根据商铺位置、调后价格以及日常客户关注度等因素综合考虑，对库存中部分LG商铺进行价格调整，具体信息如下 首次调价共10套，调前货值4964万，调后货值3236万，货值减少1728万 楼层 个数 调前总价(万) 调前均价 建筑面积 调后总价（万） 调后均价 LG 10 4964 141514 350.79 3236 92263 三期商铺价格策略汇报 东原D7区 contents 目录 一、剩余货值梳理 四、销售方案 五、营销策略 二、市场竞品对比 三、上半年去化情况 一、剩余货值梳理 一、剩余货值梳理 1、单价抗性：剩余商铺单价高，客户觉得风险大；带租约销售商铺无法打消客户的担心； 2、总价抗性：楼上商铺单价合理但总价均在1000万左右，购买客户群较少，而且剩余商铺户型较异形，昭示性不好。 3、竞品低价策略：商铺市场低价放量，如万达、协信、龙湖等热销项目均以低价出货，另力帆红星国际广场低价入市，增加客户价格抗性。龙湖新壹街临街商铺及空中商铺也将分流投资客户。 余量情况： 余量销售难点： 68套，货值42724万元； 其中73%货值集中在单铺500万的高单价商铺； 81%货值集中在临街楼层高单价商铺，单价集中在8-22万/㎡， 三期商铺剩余房源情况 说明： 1、三期商铺剩余房源主要集中在LG层，面积30-80㎡之间商铺单价非常高，大部分在15万左右； 2、LG层面积100㎡以上的，总价均在800万以上，且商铺的实用性和昭示性都较差； 3、B1层商铺临售房部，均价53000左右，但是公摊为70%，实际套内价格也在12万左右； 4、剩