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地中海阳光 营销推广报告 中原地产 目录 第一部分：市场情况简述及总结 市场情况简述 布吉片区楼盘分析 第二部分：项目概况及优劣势分析 项目基本资料 景观环境分析 项目优劣势分析 卖点整合 第三部分：项目定位 一、 客户群定位 二、 项目定位 第四部分：营销策略 一、 营销节点 二、 营销策略 三、 推广策略 四、 活动造势 五 价格策略及付款方式 六、 媒体策略 第五部分：项目形象建设 一、 售楼处包装 二、 样板房及看楼通道 三、 天桥包装 四、 中翠路及路口包装 五、 商业广场包装 六、 音乐效果 七、 园林包装 八、 围墙包装 第六部分：各阶段营销推广计划 一、 推广准备期 二、 形象推广期 三、 开盘热销期 四、 持续强销期 五、 尾盘销售期 第七部分：营销费用预算 第八部分：销售走势及资金回笼预测 第一部分 市场情况简述 一、市场情况简述及总结 1、布吉市场研究分析 布吉是距离深圳特区最近的卫星新城，最新规划中布吉将建设成为毗邻深圳区域中心，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市，在深圳卫星新城的总体规划战略布局中，布吉新城是卫星新城的第一站，势必受到特区强有力的经济辐射影响。 撤关暗示关外将会进入大踏步时代 撤关政策虽然还没有公布，但一系列的前奏已开始出现。撤关前的种种预兆已开始对布吉市场产生量的影响，而随着撤关的真正实行，对于布吉房地产发展将会到来无限的发展机遇。 旧城改造全面起动 关外旧城改造晚于罗湖，但改造规模却有过之而无不及，布吉中城康桥、康达尔花园、桂芳园及佳兆业·可园等众多布吉楼盘皆为改造项目。 交通扩容改善地产发展环境 拥挤的深惠路已经严重制约了布吉的发展，据政府相关政策的确定及发布，布吉交通环境改善的深平快速干道与地铁三号线在今明两年都将会有较大动作, 随着交通瓶颈的释放，将为布吉地产提供了加快发展的趋势，同时也是布吉地产发展商提供了强有力的支撑。 深圳九大重点发展片区无布吉 《深圳市近期建设规划》是深圳未来两年半时间内建设发展的纲领性文件， 规划中确定的九大重点发展片区中无布吉板块，这将在一定程度上影响了布吉城市化进程整体的发展，也制约了布吉楼市大踏步的向前迈进。 小结： 随着大深圳的步伐形成，势必掀起效居化的热潮，布吉前景也被看好，但与此同时，近年迅速崛起“龙华二线拓展区”及宝安新城地产市场急剧升温，房价也屡破新高，在一定程度上分流客户，对整体布吉楼市形成一定的威胁，加之布吉整体的市容及整体人均质素需较长时间的改观，也在一定程度上阻碍了客户群的急速扩张。 2、整体供求状况 2004年下半年至2005年布吉开售、预售的主要楼盘总供应量约为174.6万平方米，显示布吉楼市的供应量压力比较大； 为了更好的改变布吉目前城镇混乱面貌，杜绝乱开发现象，大盘开发模式得到了政府的支持，大盘项目的增加，刺激了中档消费潜在需求量最大的市内工薪阶层入市，成交量大幅增长。中档项目供求的增长反映，布吉住宅市场从以中低物业主流的内向型格局逐步转向以中档细分市场为主导的外需型市场格局。 --2005年新增供应量-- 楼盘名称 开盘期 可售面积（万m2） 分季度新增 可园3期 2005年5月 11.1 05年下半年 约59.4万 信义5期 2005月8月 11.2 康达尔5期 2005年8月 7.6 茵悦之生花园3期 2005年12月 10 绿谷2期 2005年3月 12 康桥7期 2005年11月 7.9 阳光花园5期 2005年2月 3 百合—银都国际 2005年1月 6.5 中洲木棉湾项目 2005年8月 15 承瀚项目 2005年下半年 27 信和爱琴居 2005年2月 4.8 美杜兰华庭 2005年2月 4.2 2005年底新增供应量约为93.3万 从上图表可知，2005年，布吉新增供应量将达到93.3万平方米，基本上和2004年的93万的供应量持平，今年的供应量虽接近布吉每年的平均消化水平，但随着关外市场的进一步启动，尤其是综合质素佳的物业受市场追捧程度较高，预测本年布吉楼市的发展仍呈良性态势。 二、布吉片区楼盘分析 1、布吉片区在售楼盘分析 本部分将主要对布吉片区的一些较有特色的，并且对于整个布吉市场发展又一定影响力度楼盘，包括项目周边竞争楼盘进行市场细分，经过筛选，本部分研究的项目包括如下5个项目： 楼盘 建筑类型 推出时间 推出套数 主力户型面积范围 均价 销售率 畅销单位 水山缘三期 小高层 04/8 480 56-85 3700 90% 73-79两房带功能房单位 可园3期 小高层 05/5 749 70-100 5200 30% 二、三房