十面埋伏群雄逐鹿(最后).docVIP

群雄逐鹿，十面埋伏 前言： 群雄逐鹿代表机遇，十面埋伏意味着风险。在写这篇文章之前，我也考虑了很久，起这个名字，代表房地产开发公司现在不仅面临着千古难逢的机遇，也意味着若把握不好将来会面临百年一遇的风险。 正文： 08年以来，是房地产行业剧变的几年，不仅在中国改革开放以来房地产行业的发展史上没有过，在世界上也是仅见的。 从08年初的高峰，到宏观调控和次贷危机后的急剧下滑，再到08年底的4万亿推出后的一路走高，09年的一路反弹到历史新高，10年初的一次刹车又嘎然而止，短暂下探后10年下半年又再次反弹，于是又再踩刹车……，短短的3年之间，经历了三起三落，好像过山车一般，中国的房地产行业走过了3次完整的涨跌周期，而这是正常24-30年才会经历的的过程。在这个过程中，有人出局了、有人崛起了、有人落寞了、有人得意了……，社会像一本书，你永远不知道下一页是什么，而真实永远比小说更精彩。 房地产的开发，可以大致分为六个环节：土地、资金、设计、工程、营销、物业。而一个项目的成败，90%是由前面土地、资金、设计、工程四个环节所决定的。可以说，只要前期做好了，后期的营销是水到渠成。而货源（土地）和产品设计又是关键中的关键。货源又由地段（位置）和成本（性价比）两方面所构成。 从目前来看，整个中国的房地产行业和市场不会大跌，这是由中国的工业化和城市化进程以及中国整个经济处于上升周期大的格局所决定的。除非出现东南亚金融危机或利比亚式的动荡，房价不会大跌。局部的回调是可能的，比如从1万2涨到2万5，又回调到2万2。有人不愿意在上涨过程中的1万3、4左右买，非要等到下跌后的2万2左右买，那也是他的自由。但是，整个的行业和市场会出现整合。从自由竞争发展到垄断是历史的必然。不论封建主义还是资本主义、不论自然经济还是市场经济皆是如此。一批同样起点的个体，因为内部和外部环境的因素，在发展的过程中总会形成差距，而这种差距又会导致自身的进一步扩大，这就是强者恒强。既然在同等同一起跑线的前提下能够因为自身的优势而做大，当自身做大以后在优势的基础上竞争当然进一步导致这种优势的扩大。一些企业会萎缩，最终在每个城市或区域会出现只有2-3家房地产开发企业相对独大的局面，也就是所谓的寡头垄断。对于国家来说，最理想的情况当然是社会上只有两家房地产开发企业，一家叫做中石油、一家叫做中石化。哦，对了，当然还有可能一家叫做中海油。当然，这家主要是为了出去抢食吃的。国进民退意味着在煤炭行业不仅是一种必然，在房地产行业同样是一种降低社会管理成本、提高经济收益、同时还能平息民愤的好办法。统计局的数据显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。1998年，我国房地产开发企业总数为2.4万家；经过10年2008年达到历史最高峰的8.7万家，2009年已减少到8万家。2010年全国新建商品房销售额5.2万亿元，十强房企的销售额约6000亿，占比重12%。今年上半年十强房企的销售额约3300亿，所占比重提高至15%，其中万科去年约占全国2%，今年上半年已提高到3%。目前，一些小的房地产开发企业，有几千万的只能去挖矿了。这和股市中的庄家通过箱型震荡来洗盘是一个道理。 在新的市场形势下，低价拿地、大盘开发、快速销售以快速回笼资金是一种好的办法。万科08年和11年为什么两次降价？即使别人把售楼处砸了还要接着降。以万科的实力，可以在全国范围内拿到性价比最高的土地（也许不是地段最好或价格最低的）、可以以接近最低的成本融到资（包括资本市场和银行信贷）、请到最好的设计师进行产品设计和质量最好的施工单位进行施工、请到最好的营销策划公司和销售团队进行包装销售，为什么还要降价？大家都知道，房地产行业作为近30年来最暴利的行业，降价确实是没有办法的办法了。但是注意，这句话包含两个含义：一是要降价确实是到了没有办法的程度了，降价就好比是卖孩子和割肉；另一方面，说明真到了没有办法的时候，降价还真是一个没有办法的办法。没办法的时候没办法的办法就是最好的办法。顺驰当年要是想到或愿意降价，也许就不会死。当然这是题外话了。 对于万科来说，降价当然是经过仔细权衡后对它最有利的抉择。没有谁认为这是王石拍脑袋作出的决策。砸售楼处是吧？砸售楼处也降！这就是魄力。生存是第一位的，在生存面前，面子、品牌、形象什么的都是浮云。 目前，第一代的房地产掌门人如王石、冯伦、任志强、潘石屹等（当然还有更早的，不过大多数已经“壮烈”了，这些都是生存下来的“第一代”）都已经或正在逐渐退出幕后，王掌门去“学习”，冯老师去“闭关”，任先生“退休”，潘教主则选择了“信教”，而他们的企业，多数却选择了同一条道路：也就是快速周转、低价拿地、快速开发。恒大作为后起之秀（其实并不晚，9