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商业地产盈利方式之浅探 　　摘要：随着我国零售业的不断发展和对外开放，所有地区都将建设大型商业地产作为城市的标志和名片，这就为其发展留下了巨大市场和想象空间。商业地产正因为融合了商业和地产形式，与我国经济发展的大环境大趋势契合，所以不可避免的成为拉动经济的投资亮点。近来，虽然房地产市场热度由于经济、政策、预期等一系列因素影响，整体来说处于回落态势，但是商业地产的发展却依旧蓬勃发展。经过二十年的发展，商业地产开发模式及盈利方式已经相当成熟，成功开发的范例比比皆是。尽管如此，开发商面对日益激烈的市场竞争和趋紧的经济大环境，如何成功的开发新项目，如何找到适合自身特点与优势的盈利方式，不得不殚精竭虑，颇费思量。本文通过对商业地产盈利方式的浅探，以期为商业地产项目成功开发提供一些有价值的参考。 　　关键词：商业地产；盈利方式；关键因素 　　中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-000-01 　　商业地产项目相比住宅项目的显著特点是有多种盈利方式。住宅项目是一次性获利，而商业地产则是偏重于其本身的价值增值以及租金收入来获得长期的投资回报和现金流。因此，选择好合适的商业地产盈利方式，是决定一个项目成败的关键因素。目前流行的商业地产运营盈利方式，大致包括 　　整体售卖。这是通过整售或将整体商业面积进行分割，分别出售给各个小经营者或投资者的形式。这样做主要是出于开发商能尽快收回投资的考虑，打短频快，保证资金安全。但这样做的弊端是开发商无法持续经营，对树立自己品牌以及项目扩大影响不利，这样就不能做大做强，失去发展机会，且小业主在这样的商业地产项目中经营会面临较大风险。 　　整体租让。开发商将该项目地产整体出租，或整租一个单位，或零租给若干商业经营者，靠持续性的得到租金产生现金流来收益。这种方式适合于实力比较强，致力于不断发展的开发商，虽然项目投资回报周期长，产生的风险大，但开发商拥有商业地产完全的产权，在经济高速发展时期，享受到物业增值带来的巨大收益，同时在开发新项目时，还可以藉此抵押贷款，获得不断发展壮大的资本。 　　部分售卖，部分出租。主要是根据开发商实力和资金成本的情况，采取一种折衷的方式。较好的运作模式主要是在拥有充足的商业资源的情况下，通过精密分析及测算，拿出商业地产中的优良的部分房地产出租给著名的品牌经营零售商，如奢侈品、知名超市等，以此带来人流量，提升项目人气和知名度，从而使整个商业地产项目得到很大程度的额外增值；另一方面，凭借已经提高的无形价值，同时高价出售其余物业，以获得超额利润。 　　持有为主。属于开发商自营商业物业的形式。这种跨行业的操作模式难度很大，前提是开发商拥有除自身开发人员以外的从事商业经营管理的人员和队伍。除非开发商本身是从商业起家的，为了获得更大的投资收益而去投资房地产，否则开发商这样做容易出现商超人力资源和零售品牌资源缺乏，以及房地产专业指挥零售专业，外行领导内行的境地，极易使自己误入不熟悉的战场，陷到竞争激烈的零售业泥潭中，承担不必要的经营风险；此外，还可能使资金压力增大，不利于资金安全。所以，这种模式存在很大问题。 　　联合经营。对于集团规模的商业地产发展商，应尤其重视与商业品牌经营商的合作。对于两方来说，一个旨在租售自己的物业；一个为商品落地而多方考察素质好的商用物业，相互需要。地产商在开发项目前，可以根据经营商的要求，做到有的放矢；而经营商也可以根据经营的需要，向地产商提出规划开发要求，达到量体裁衣。二者合璧对项目品牌和商品价值的提升互为依托，实现比翼双飞的局面。开发商可以通过与品牌零售商合作，共同经营商业地产，具体方式如：（1）参股合作经营模式。在竞争环境激烈以及项目区位优势不明显的情况下，开发商为了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出资参股该品牌商的设在其商业地产的主力店分店。分店向开发商支付租金，同时向零售品牌商上缴品牌使用费和人员培训管理费。这样容易吸引知名商家，产生附加正效应；缺点是股份收益受经营状况约束，承担一定的经营风险；（2）营业额提成+保底模式。开发商提供商业物业作为投资，零售品牌商负责其余投资和经营管理，开发商得到一定比例的营业额提成和保底利润。双方约定的保底利润一般低于正常租金。 　　产权商铺。包括售后业主自营，不利于商业地产以整体的面貌持续经营。先分散出售，再集中招商，这样整个商业地产管理起来十分管理困难。先集中招商，再出售，这种方式值得推崇，既有利于开发商享受到商业地产最大增值，又有利于商业地产以一个经过精心规划的面貌或概念持续经营，这种方式有赖于开发商拥有充分的商业资源。采取售后包租。出售后聘请专业管理者进行整体经营，并承诺部分收益回报给小业主，这种方式由于牵扯多方利益，往往因经营失败或相关方