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基于REITs交易环节的税收政策研究 　　摘要：万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITS封闭式混合型证券投资基金”于2015年4月22日被证监会受理，标志着内地版公募房地产投资信托基金启航，REITs在中国内地的发展迈出了实质性的一步。REITs能否成为提高我国房地产企业融资能力的有力工具呢？结合REITs一般交易模式中各个环节的税收情况分析，通过与欧美及亚洲较发达国家和地区REITs税收政策的比较，总结了我国REITs税收的特点，从税收制度建设方面提出了促进REITs进一步发展的建议。 　　关键词：REITs 交易环节 税收政策 　　一、REITs的概述 　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地产证券化的一种手段，把暂时无法出售、流动性较低的房地产以发行收益凭证的方式进行变现。能集合特定的投资者，将其资金集合起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，从而进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。收益主要来源于租金收入、物业收入和房地产升值等。 　　二、我国实施REITs的税收问题分析 　　税收制度和税收政策是推动房地产证券化发展的一个关键因素，REITs这种证券化手段的本质又是一种信托，虽然2001年我国颁布的《信托法》为信托行业的规范发展奠定了法律基础，但我国信托业税收政策的研究和制定一直处于滞后状态，没有出台针对信托业的专门税收法规，进而导致REITs的税收待遇存在较大的不合理性。以下将从REITs交易环节出发，通过与欧美及亚洲的较发达国家和地区的REITs税收政策的比较，分析我国实施REITs的税收问题的主要表现。 　　（一）当前REITs一般交易模式 　　REITs交易模式（见图1）一般包括委托资产项目的投资管理、设立发行REITs、利益分配、合同终止信托资产转移四个环节，涉及房地产企业（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投资者三个基本纳税主体。 　　 　　图1：REITs一般交易模式图 　　（二）我国与欧美及亚洲较发达国家和地区的REITs税收政策相比所存在的问题 　　美国、英国等国家，REITs采取税收中性及合理避税原则，资产运作环节的各个环节都不增加税负。美国在REITs上，房地产税没有优惠，仍然按照物业价值的1%-3%征收，而所得税本来是以利润总额的15%-35%征收，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果基金公司每年把90%的应纳收入以红利形式派发给投资者，则无需缴纳企业所得税，即在REITs上的优惠是租金收入用于分红的部分免征，避免了对基金管理公司和投资者的双重所得课税。转让税按交易价格的0.5%-1%征收，所得税按出售利得的15%-35%，用于分红的部分免征。 　　在英国，所得税按利润总额的30%征收，在REITs层面免征所得税。转让税按交易价格的1%-4%征收，所得税本来以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。 　　在德国，房地产税仍以物业价值的1%-1.5%，贸易税按利润的9.1% -19.7%，所得税按利润总额的37%征收，租金收入用于分红的部分免征。转让环节主要涉及的税种有转让税、贸易税和所得税。转让税按交易价格的5.09%征收，贸易税按出售利得的9.1%-19.7%，所得税本来以出售利得的37%征收，但针对REITs则全部免征。 　　在新加坡，针对REITs收益中作为股息派发给投资者的那部分不征收所得税。在我国香港地区，则必须缴纳房地产税，在REITs上没有实施税收优惠政策。从REITs的投资区域来看，美国成为了全球第一大REITs投资市场，占比43%，欧洲占比27%。新加坡成为仅次于日本的第二大REITs市场，而香港REITs的发展速度因没有税收优惠而在一定程度上受到限制。 　　我国在房地产企业（委托人）向房地产投资信托基金管理公司（受托人）提出委托时，房地产企业按照信托合同将相关资产转移给房地产投资信托基金管理公司等受托人，虽然受托人并未取得资产的所有权，但这一过程仍视同销售处理，委托人除了缴纳印花税以外，还要按照不动产的市场价值或评估价值就不动产的转让缴纳营业税、增值税、企业所得税、预提税等；受托人需缴纳契税、印花税。 　　在REITs发行过程中，担保机构、资金托管机构、证券交易所、证券登记结算机构以及其他为资产证券化交易提供服务的机构签订的服务合同及服务收入，均需缴纳营业税、企业所得税、印花税等。在 REITs 的证券上市流程中证券出售时，投资者和受托人需缴纳证券交易税和证券印花税（税率为0.1%）。 　　房地产投资信托基金管理公司对获得的信托净收益，缴纳企业所得税；对获得的报酬缴纳营业税和企业所得税；涉及的房地产交易还需缴纳