(法式)同策2011年7月上海松江佘山天安别墅三期地块定位精编.pptVIP

?区域内叠拼型产品目前仅有龙湖滟澜山一个项目在售，且也已进入尾盘销售。后期供应来自佘山珑原项目。 叠加别墅 在售 待售 赵巷板块 泗泾板块 佘山板块 本案 龙湖滟澜山 主要叠加别墅楼盘分布 佘山珑原 ?170-190平米左右是叠加别墅主力去化面积段，客户认可程度较高，去化速度较快，总价在500万以内。 叠加别墅 板块 项目名称 主力面积段（㎡） 成交均价（元/㎡） 主力成交总价（万元） 月均去化（套/月） 余量（套） 赵巷 龙湖滟澜山 175-185 24593 400-500 2 64 佘山珑原 200 待售 待售 待售 待售 合计 28 64 目前周边市场上仅龙湖滟澜山一个叠拼项目在售，但龙湖滟澜山叠加别墅附赠地下室或阁楼，附加值较高；且其园林景观打造和品牌包装程度也相对较高，是其在周边大量独栋产品的包围下，去化情况较好的主要原因。佘山珑原叠加产品预计7月入市。 成交面积段主要集中在170-190平米之间，未来佘山珑原上市后，将上市一批200平左右，总价较高的豪华型产品。 市场上叠加类产品均价一路上扬，去化情况相对较好，显示出了强劲的竞争力。且总价在500万左右的项目市场接受程度较高。 ?区域内叠加型产品未来已无大的供应量，仅目前龙湖滟澜山在售一批余量， 后期叠加供应来自佘山珑原项目。 叠加别墅 板块 项目名称 主力面积段（㎡） 主力成交总价（万元） 总体量（万方） 已推体量（万方） 未推体量（万方） 赵巷 龙湖滟澜山 175-185 400-500 14 14 - 佘山陇原 200 900-1400 4.2 0.9 3.3 赵巷 合计 14.9 3.3 目前周边市场上仅龙湖滟澜山叠加项目在售，余量较少，且未来无推量；佘山陇原项目预计7月入市0.9万平米左右房源。 目前来看，未来市场叠加类产品推量将主要来自于佘山珑原的高端叠加项目，产品在区域内稀缺性较高，且相对去化情况较好。 叠加类产品在目前市场中相对去化速度最快，市场接受能力最高，也可作为本案的一个机会点。 赵巷板块 泗泾板块 佘山板块 本案 低密度大平层产品已开始进入市场 金地佘山天境 华润佘山九里 大平层产品 ?目前竞争板块内的大平层项目有三个，金地以及华润项目都已上市。 绿城洞泾项目 绿城洞泾项目位于泗泾附近，目前尚在规划阶段 ?一期开盘166套，开盘首周去化情况不理想，仅去化两套。 金地佘山天镜 项目名称 金地佘山天镜 容积率 1.00 开发商 金地集团 绿化率 51.9% 物业管理公司 金地物业 占地面积 21万平方米 售楼地址 青浦嘉松中路6888弄 建筑面积 35万平方米 物业类型 豪华住宅、平层别墅 当期户数 一期166户 均价 50000元/平米 一期在售 二期正在动工 项目目前已经开盘，首期开盘11栋楼，共计166套，目前仅去化两套。 以创新性别墅为卖点，在区域内稀缺性较高，并且前期宣传包装到位，但是面对传统别墅区的竞争压力，以及固有的别墅消费模式，去化情况不理想，前景不明朗。 区域内第一家开盘的大平层项目，大面积段以及高总价的定位能否被客户接受尚需时间考验。 金地佘山天镜 D户型图4室3厅5卫2厨500.00㎡ A2户型图4室2厅4卫2厨265.00㎡ D户型图4室3厅5卫2厨360.00㎡ B户型图3室2厅3卫2厨230.00㎡ 独创九宫格及法式十字风格户型 360及500平米户型附带私家泳池 超大7.5米以上客厅采光面 一梯一户，主客及佣人三种不同入户方式 360及500平米房型主卧带密室设计 建筑风格：新古典主义 建筑外立面：采用穆玛丽顶级石材、波斯金麻石材 会所：包括私人住家酒店、下沉式网球场、spa、多功能厅等 ?项目卖点：新古典主义平墅、宽景楼距、3.5米层高、私家泳池、一梯一户、超大采光面宽、装修标准12000元/平米 一期开售共8栋97套，约3万方，在明年2012年下半年交房 据售楼处称，目前项目正处于蓄客阶段，预约看房者较多，但是实际确定购买意向者寥寥，叫好不叫座。说明市场对这类新类型产品的接受能力尚有待提高。 均价5万/㎡左右，总价1300-1400万元，精装修，装修标准为12000元/㎡； 项目卖点：大佘山规划（共享）；低密度大平层；大栋距；中轴对称，景观布局；十字圆厅，功能分布；圈层社区；华润品牌和装修。 华润佘山九里 ?项目目前尚未开盘，处于蓄客期，客户热情并不是很高，未来去化情况有待观察，大平层别墅市场尚有待开发。 项目名称 华润佘山九里 容积率 0.78 开发商 华润置地有限公司 绿化率 35% 物业管理公司 华润物业 占地面积 12万平方米 售楼地址 松江古楼路529号 建筑面积 11万平方米 物业类型 豪华住宅、平层别墅 当期户数 97户 均价 预估50000元/平米 华润佘山九里 4室2厅4卫2厨380