江苏伟业科技路项目前期策划报告重点.ppt

“项目形象定位” 关键词：个性、私享、向往、北美风情 上流阶层的第三空间！ 不因为公寓的定位影响社区整体品质 与社区兼容互补 传承高端物业的高贵血统 高端客户特征 职业：企业核心人物，私营老板 经济实力：置业预算在150---200多万元 置业特点：追求居住舒适度的提升，关注社区生活配套和生活的便利性，物质和精神的双向满足。 年龄：35—50岁 中高端客户特征 职业： 企业骨干、事业单位职工 经济实力：置业预算在80-150万 置业特点：追求居住舒适度的提升，对产品与环境比较重视 年龄：25—40岁 中高端客户 高端客户 我们的目标客群 “高端和中高端人群是项目的主力客户” 公寓 私营老板、企业管理人员，办公与生活时间不能严密区分，需要经常接待朋友 新型SOHO一族，办公室就安置在家附近 住宅 首次置业客户、婚房看重社区环境和周边配套 首改、改善型客户看重产品及教育配套 商业 看重区域未来发展和周边教育配套的投资客户和商人 “各种业态所针对人群” 产品线基本涵盖了刚需、改善型、投资客户需求 “户型针对人群细分化” 客户分类 特 征 置业关键因素 需 求 面积区间 承受总价 企业管理层 注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感，对价格不太敏感 居住环境、物业档次、规模价值 3-4房及以上 160-180 170-200多万 购房较早，需要改善居住环境，对价格不太敏感 居住环境、配套功能、物业形象 3-4房 140-160 130-170万 个体生意人 经济实力强，家庭4人以上，对户型要求大，注重经商的便利程度 交通、配套 3-4房 130-150 100-140万 企业核心层 工作多年，有一定的积蓄，原籍多在外地，对价格有一定的敏感 交通、物业形象、配套 2-3房 95-140 100-150万 公务员及企业骨干 工作较为稳定，注重舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感 物业形象、配套功能、社区规模 2-3房 85-110 70-100万 市内多次置业人群 为老人养老考虑，同时作为自己的休闲居所，讲究健康与舒适，注重生活品味，对价格不太敏感 居住环境、配套、物业档次 3-4房及以上 160-180 170-200多万 “西安置业群体分析” 客户类别 客户描述 客户比例定位 核心客户 1、高新区周边电子园区、产业园等部门经理、高级白领和金领等 ； 30-40% 2、高新区及周边公务员及部分企事业单位人员 20-30% 重要客户 1、高新区及周边私营企业老板。 2、城南、小寨及二环区域工作的白领。 15-25% 游离客户 外地非西安异地置业群体，包括周边县市等（投资、居住等两大类） 5% 合计 100% 特征： 集精神财富与物质财富与一身，社会顶尖阶层，置业成本较高 生活阅历丰富，注重生活细节与景观环境，追求最为原始的生活形态 置业愿望不强，产品需要有足够的吸引力才能吸引其购买 低调不张扬，有自己的生活圈子，消费不受外界诱惑 需求： 对居住环境要求高,区域认同感强； 完善的配套，安全舒适的居住环境，及较的高居住文化氛围； 对产品空间舒适性、私家空间品质要求高。 “追求私享尊贵生活的中坚力量” 本案的客群是------ 这样一群人 他们拥有财富 希望在城市繁华中拥有第三生活空间! 他们是这座城市中，对城市生活和都市生活品质充满向往的一群人，他们怀抱生活情趣和热情，来自各个阶层、各个行业的新贵，他们有着高等收入，是这个城市中的财富一族、生意人和富裕族群。 “我们的定位体系价值” 因此我们有NO1定位体系 创新价值：四大首创定位 品质价值： 十大品质宣言 形象价值：结合项目定位和高端客户打造第三私享空间 尊贵价值：我们的客户是追求私享空间的中坚力量 伯瓷 迪拜献给世界的建筑惊喜 鸟巢 中国献给世界的奥运惊喜 本案 借势国家级开发区献给上流阶层的惊喜 * * * * * * * * * * “示范环境位置” ①园林景观示范区：主要集中在小区沿科技路主入口位置 ②售楼中心展示区：前期为临建，后期为如图商业位置 ③样板间展示区： 1 2 3 “展示区优先面世，分期分批次进行批量开发的策略” 高层产品 住宅 商业 产品量 展示优先 高形象立势 公寓、高层、部分小高层 保持中高开发量 继续提升项目形象 收官楼位和小高层产品全面冲击市场 销售额实现 第一阶段：启动立势 第二阶段：形象提升 第三阶段：利润最大化 “项目一期启动区以项目西侧首期开发” 项目一期启动建议 项目一期以地块西侧现行，西侧开发是道路规划为开通，对住宅区影响较小 启动区社区入口处景观和会所现行，一期启动主力面积为90-150㎡，户型面积区间主要以刚需和首改为主，少量改善型户型 一期启动建筑面积