张承惠：“稳”时代来临 “调整”刚刚开始.docVIP

张承惠：“稳”时代来临 “调整”刚刚开始 　　摘要：如果用一个关键词来形容2011年开发商所处的总体环境的话，那就是“困难”二字；如果预测2012年房地产行业的发展方向，那就是“调整年”。 　　“史上最晚”中央经济工作会议于2011年12月12日至14日在北京举行，会议提出明年宏观经济政策的基调是稳中求进，而对于正经历寒冬的的房地产业来说，此次也给出了明确的指导方针，会议明确把“促进房价合理回归”写进了文件，并提出要坚持房地产调控政策不动摇，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。另外，会议提出要推进房产税的试点，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工的住房困难。 　　中央经济会议对房地产行业的全面把控，以及持续严厉的调控政策，会给房地产行业带来哪些影响？保障房建设，房产税试点推进又存在哪些问题？面对中央的调控信号，开发商又该如何面对？带着这些问题，本刊特别采访了国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠。 　　房价：期待合理回归 　　对于开发商和购房者都比较关注的房价，此次会议明确提出了要“促进房价合理回归”。国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，与去年10月中央政治局会议提出的“合理调整”这样相比较中性的用词相比，此次中央经济会议提出的促进房价“合理回归”更加明确，“回归”意味着房价一定是往下走。 　　如果把“稳中求进”的经济基调细化到房地产行业的话，张承惠认为房地产的总基调肯定是先“稳”后“进”。“稳”就是房地产市场不要出现跳水式的崩盘，“我理解的崩盘就是价格暴跌，交易量暴跌，两个暴跌叠加到一起，市场就会出现崩盘的情况。只有当价格真正跌下来，同时交易量上去，市场就活了”，张承惠解释道，而“进”意味着房价的合理回归以及行业的结构性调整。 　　至于房价回归到什么程度才算是合理，张承惠表示，现在的房地产市场还处于一种僵持状态，在中央的政策调控下，明年房价肯定会有一定程度的回归。但究竟什么程度的回归才算是合理的，很难说。因为全国的房价基数不清楚，统计的基础也不一样，很难说房价跌多少才是合适的。但可以肯定的是，房价是由市场决定的，是购房人和开发商博弈的结果。只有当房价达到购房人的心理承受程度和购买能力，购房人愿意出手，交易量回升，可能就是一个比较理性的回归了。 　　“我觉得明年下半年，房价会跌到一个相对合理的水平，房地产市场交易会多少恢复一些。”张承惠认为，目前尽管有所松动，但总体上开发商还在观望，明年上半年可能是房价真正调整的开始。当开发商顶不住的时候，就可能降价促销。 　　房产税：低起点　高标准 　　自2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，直到2011年1月，上海、重庆两地首当其冲，成为房产税的试点城市。张承惠认为，从两城市的推广情况来看，并不理想。重庆今年征上来的房产税是800多万，这对于一个直辖市的财政来说等同于是零。 　　“此次中央经济会议提出，要推进房产税的试点，态度坚决，而且学术界、财税方面人士的态度也都非常坚决。”张承惠表示，目前房产税的相关配套设施也在健全，包括住建部的信息联网也已经接近完成，只要全国联网，征税谁都逃不掉。而且房产税关系到财产问题，不可能不实名，只要产权清晰就容易处理房产税的征收问题。 　　对于房产税的征收方式，张承惠认为，国家征税的目的不是让普通老百姓承受很大的负担，激起民众的反感，所以房产税一定是低起点的。 　　有些专家认为，房产税的推进，意味着限购令的逐渐退出。对此，张承惠认为，行政性的限购令应视形势的发展变化适度调整。限购令何时取消还要取决于市场的状况，因为现在的调控更强调针对性、灵活性，如果市场已经回归到合理的程度，相应的制约手段已出台，行政性的调控手段就可以退出了。“至于限购令限到什么时候，我不知道，但是2012年一定是要限的。虽然地方政府不想限，但是中央政府是一定要限的。”张承惠如是表示。 　　保障房：抓质量　重管理 　　“我觉得更重要的，是对整个保障房管理体系和管理制度的建设。”针对中央经济会议提出的“抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工的住房困难”的要求，张承惠给出了这样的建议。 　　按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，2011年开工建设的保障房已超过1000万套。惊人的数量之后必然难以保证上乘的质量，“明年保障房的开工量肯定要比今年少，1000万套的数量实在是太高了，地方政府压力非常大”，张承惠说，“除了量要降低，质要提升之外，保障房的管理、运行问题是更重要的事”。 　　保障房建完以后要分配，分配完要管理，管到一定程度还要转让。现在符合条件的，过几年可能就不符合条件了，这一系列的事情需要有