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房地产基金适者生存的资本游戏 　　房地产基金井喷的趋势延续到2011年，基金投资模式与投资对象呈现更多的多元化。没有既定的商业模式，没有统一的行业规则，房地产基金表现出强烈的草根特性，探索和实践着自己的赚钱之道。如此鱼龙混杂的新生行业，存在种种问题，极可能面对一场市场调整与政府监管所带来的洗牌和整合。但是对房地产基金来讲。这是挑战，却也是机遇。 　　2011年第二季度，中国私募股权基金投资于房地产的案例有4起，投资金额为21344万美元。同时，各房地产企业也纷纷表示已成立或正在筹备房地产基金，复地、金地、华润、中海等建立了各自的房地产基金业务。 　　投资主要集中在一二线城市 　　目前已有的房地产基金投资项目，主要集中于一二线城市。其中，一线城市的项目多为商业地产、高档住宅及别墅，二线城市项目中普通住宅则占更大比例。 　　从城市布局分布的情况来看。投资项目主要分布在环渤海地区、长三角地区及中西部的武汉、重庆、成都和西安四市。其中。开发商旗下的地产基金跟随项目投资，目前在贵州、广西等地区都有分布；而独立的房地产基金，则更集中地分布在东部发达地区、区域中心城市及省会城市，更着重于投资项目的高收益与良好的退出渠道。 　　从物业类型来看，大部分投资亲睐于包含住宅这类流动性较强的项目。投资标的主要有如下特点：1.经济发达或高速增长地区的城市，省会城市以及区域中心城市；2.巨大的需求增长潜力和消费能力；3.较为活跃的物业交易市场；4.优质开发商；5.中高档项目。此外，对于非开发商附属基金来讲，他们投资项目时还会考虑项目的品牌效应，期望通过投资项目提高自身的知名度。 　　确立适合自身的行业定位 　　房地产经营具有明显的区域性特征。对于所有基金来讲，集中在相同的区域进行投资并非一件好事，但对于单个房地产基金，将投资项目集中在管理团队所熟悉的某一个或多个特定区域，有助于降低项目识别成本和投资风险。同时也方便基金管理人对项目进行监控。早期外资基金进入内地市场投资房地产，多与当地房地产商合作开发房地产项目，就是在寻求熟悉市场的合作伙伴。 　　房地产基金将进一步向行业细分专业化的方向发展。目前由于商业地产经营环境并不成熟，国内大部分房地产基金都是对住宅或综合项目进行投资，但是从国际经验来看，投资于持有型物业且专注于特定物业类型是大势所趋。美国在1994年可归类为多样化投资类型的房地产投资信托基金有48家，到2000年已减少到20家。截至2011年7月，美国共有REITs 145家，其投资已做到相当专业化和行业细化。 　　专业化发展之路需要专业化的人才和专业化的资源来运作，目前国内少数的房地产基金在建立之初提出的专业化投资方向，就是其管理团队或是背后母公司擅长经营的领域。一级市场乃至二级市场的细分，能使这些基金更快地累积这一市场的运作经验，也更容易使他们从良莠不齐的房地产基金中脱颖而出。 　　打造持续稳定的商业模式 　　成熟的行业，拥有能够持续的商业模式，而新生的房地产基金，除了简单的“投资、销售、退出”的模式以外，还在做着不同的尝试。 　　再开发增值投资型 　　高和投资效仿铁狮门的商业地产运作模式，专门选择商业地产作为投资对象，采用“整购+资产精装修+销售”的模式，在不到一年半的时间内先后投资凯德华玺、中莎广场、金澳国际以及高和萃等项目，通过专业的物业管理、统一招商运营服务等资产管理手段来获得稳定持续的经营现金流，提升所购商业地产的价值，再分散出售给其他投资者。 　　此种模式要求基金管理团队具有较高的商业地产经营管理经验。能够在短期内通过改造和引入一流的物业服务等手段，并且具有强大的租户招商能力；同时，基金还要拥有强大的销售能力，能在短期内将改造好的资产迅速销售出去。 　　高和短线投资的主要风险还是在基金的退出机制问题。与国际市场相比，国内房地产基金缺乏公开上市渠道，但高和采取了一种折衷的方法，即化整为零：将资产分散出售给不同投资者，降低商业地产投资的门槛，在减小单个投资者投资规模的同时也提高了资产的流动性。此外，近一年来一些政策的出台也为房地产基金，尤其是为商业地产的投资基金提供了更为便捷的退出渠道。2010年9月，保监会批准保险资金可用于房地产投资，这其中就包括不动产与房地产基金。2011年3月，发改委重启PE基金备案，经过备案的基金能够获得社保基金的投资。2011年6月底全国保险公司资产总额5.75万亿，且年均增速保持在20%左右，社保基金亦明确提出有1000亿资金会在未来几年用于私募投资。优质持续运营的商业地产具备保值增值特性和较为稳定的现金流，将成为险资与社保基金亲睐的投资对象。具有商业地产管理能力的房地产基金可以在项目开发完成后另发起一支基金，募集类似险资和社保基金一类安全型和增值型资本，在原先基金的大部分资金得以退出的情况下，继