房地产行业需要走新路.docVIP

房地产行业需要走新路 　　无论政府对楼市的态度如何，房地产行业作为支柱产业的地位都不会改变。需要改变的是房地产行业要走新路，调控也要走新路。 　　7月30日召开的中央政治局会议并未提及房地产调控，而是表示要“促进房地产市场平稳健康发展”。当“调结构、重市场”的“李克强经济学”开始在房地产市场显露威力时，政府将以怎样的面貌在楼市中出现？当“利好”楼市的新型城镇化建设大力推进时，房企该如何借助这场“东风”？当地方政府在土地制度中频频受益时，蕴含其中的危机有哪些？土地制度如何改革才能使失地农民获得持久收益？就上述问题，《中国地产总裁》杂志对国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令进行了专访。 　　新一届政府的房地产政策已经改变 　　《中国地产总裁》：中央最近释放的政策信号并未提及房地产调控，这是否预示着中央对楼市调控的松绑？下一步的政策走向会是怎样？ 　　乔润令：所谓“松绑”其实是上一届政府调控政策下的一种说法，从目前释放的政策信号看，新一届政府对待房地产市场所采取的策略跟上一届政府有很大不同，不能简单地认为是上一届政府的延续。 　　从本届政府对整体宏观经济实施的措施来看，体制改革和结构调整方面的力度在逐渐加大。房地产经济作为整体经济的重要组成部分，新一届政府即使要对楼市进行调控，也一定是在整体宏观经济的大背景下进行的。现在的宏观经济能保持每年7%左右的增速，就是一种比较合理的增长，在这样的经济增速下，房地产市场一定会降温。 　　但是不可否认的是，无论政府对楼市的态度如何，房地产行业作为支柱产业的地位都不会改变。需要改变的是房地产行业要走新路，调控也要走新路。 　　《中国地产总裁》：关于中国真正的城镇化水平有很多种说法。您认为我国的城镇化目前处在什么阶段？ 　　乔润令：完全按户籍统计，无法解决城镇化中的现实情况。虽然国家统计局52.57%的城镇化率中，约有三分之一是流动人口，但这部分人可以说是半城镇化。首先，这部分人已经在城市就业，已经脱离了农村和土地。其次，这部分人口的消费也在城市。第三，这部分人分享了城市的部分公共设施。所以，这部分人可以称之为“半城镇化”。因此，52.57%的数据还是靠得住的，跟实际的城镇化水平没有大的出入。 　　开发商应为几亿进城百姓提供住房 　　《中国地产总裁》：您认为城镇化过程中最重要的是什么？要做好哪些才能突出新城镇化的“新”？ 　　乔润令：首先，城镇化总绕不开户籍制度的改革，但是我认为户籍制度改革对农民进城的影响并不大。户籍制度的改革不仅仅是要简单地放开城市户籍，而是要征求农民的意见，看他们是否愿意成为城镇人口，以及考虑哪部分人需要进城，这才是最重要的。 　　在我看来，农民应该分为四类。第一类是根本不愿意进城的农民，这部分人主要集中在北京上海这些特大城市的郊区和东南沿海一些集体经济高度发达的地区。这部分农民在农村能够享受到很好的福利待遇，所以他们对进城并没有强烈的愿望和要求。第二类是徘徊在城市和乡村之间的人。他们既想享受城市的公共服务和就业机会，但是又不愿意失去农村的土地。这部分人在待城镇化人口占据绝大多数。第三类人是已经在城市定居的所谓打工者。这部分人已经享受到部分城市的公共服务，他们是一定要进城的，这部分人在全国大概有3千多万。第四类人是新生代的农民工。这部分人口也是要进城的。通过对这四类农民的分析可以发现，在城市打工生活多年和新生代农民工这两部分人是有很迫切的城镇化需要的。搞清楚有哪些人真正需要城镇化，在制定政策时才能更有针对性。 　　其次，农民进城，城市政府是要支付成本的，如建医院、学校、住房等，这就需要建立一个农民工进城的成本分担机制。由中央政府、城市政府、雇佣农民工的企业和农民工自己都掏一部分钱，解决农民工进城的成本问题。 　　另外，在农村，要把农村户口逐步与土地分开，建立宅基地有偿退出机制。这样就使农民进城后不至于失去原有农村的土地权益，因为有大部分农民工，既想享受农村的福利，又想享受城市的福利，如果这个问题不解决，在实际的执行层面就会遇到很多困难。 　　最后一个问题就是农民进城以后的住房问题。其实，中国的地产商应该做的事情就是要为下一步几亿的进城百姓提供合适的住房。农民对住房的需求也是多层次的，政府不能再以计划经济的思想去搞保障房建设，这是不现实的做法。因为根本就没有办法保障这么多人的居住需求，而是要采取政府补贴同时施行市场化的手段，才能最大限度地满足多重层次的住房需求。所以，坚持市场化的方向很重要。 　　《中国地产总裁》：在城镇化的过程中，政府和开发商应该分别扮演什么角色？ 　　乔润令：不可否认，在新形势下，政府和开发商都需要改变。 　　对政府来说，要转变其之前主导一切、“包打天下”的方式，造城的方式，而要将重心转移：第一，要做好前