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2014旅游地产开发模式转变势分析 2014-02-24 房金所 　　20年来，中国旅游地产开发伴随着城市化高速发展，但由于受到资金、土地、融资渠道等方面的制约，旅游地产的短周期“商品化”开发长期成为主流，“物业销售”成为这一过程的集中体现。然而，配套、管理等原因导致了“低效使用”和“低流动性”，物业资产价值和交易无法再次实现。在新的市场形势下，旅游地产开发模式转变势不可挡，未来“资产化”开发趋势将成为必然。 　　“魔咒”之下的“理性”选择 　　中国旅游地产开发受到诸多限制，金融环境简直可以说是挥之不去的“魔咒”，这一定程度上逼迫旅游地产开发“理性”地走向商品化道路。 　　资金成本高。国内实际市场融资成本超过8%（民间融资、基金信托等更是在12%以上），而近年来美欧等主要金融市场的质押贷款利率持续走低，利息水平约为3.2～3.6%，甚至出现过1.75%的低水平。高资金成本决定了企业为了减轻财务成本压力，必然进行短周期操作，快速回笼资金，平抑风险。 　　投、融资渠道缺失。投、融资渠道缺失导致家庭资产配置结构中房产、存款占比近9 0 %（无其他合理的投资渠道）。美国直接融资规模是间接融资的近4.5倍（2011年数据，同期中国约为1.4倍），直接融资渠道和间接融资获取资金的比例为75%∶25%（2009年末数据，同期欧洲主要国家为60%∶40%，中国为22%∶78%）。中国企业融资只能依