国外商业地产业态总与辨析1.docVIP

国内外商业地产业态总结与辨析作者:洪镇湘???未分类???2005-6-15???【手机看文章】 　　　　　　　　国内外商业地产业态的总结与辨析 　　商业房地产中常包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。” 　　彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种： 　　小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。 　　大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。 　　超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。 　　大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。 　　总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限，“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。因此，“超级商店”通常也用于描述经营电子产品、家具、自助式商品、服装、鞋服和其他产品的大型商店。 　　对于百货店的定义而言，百货是零售业态历史最悠久的一种，共历史超过150年。但经过这么多年的发展，包含了太多的意义。一种比较受到认可的定义是：出售品种繁多的商品的商店，其商品包括占很大比例的服装和家庭用品，通常设在一个有若干层的建筑内，销售面积在2000平方米以上，至少有25名销售人员。但有不少知名百货比这个定义的范围要大得多。 　　而量贩店则通常指以比较低的固定价格来招徕顾客的百货商店。现在量贩店与百货商店的差别变得非常模糊了。而在麦戈德瑞克的分类中，仓储会员店被归类为一种规模更大的折扣店。 　　下面将详细解释一下购物中心的概念，世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功的关键所在。购物中心有多种形态，较为认同的是由Reynolds(1992)提出的适用范围较广的分类方法，如表1所示。 　　表1? 购物中心分类方法 　　1、 地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店） 按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽 按店铺组合不同：大型综合超市、型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店 　　2、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型 按位置不同：位于郊区的社区处女地或交通枢纽 按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型 　　3、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合） 按位置不同：位于郊区的社区、女地或交通枢纽 按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家直销店的组合、类店铺的组合 　　4、专业购物中心（1000平方米） 按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带 按店铺组合不同：非食品专业贸易商百货店的转型 　　资料来源：王学东著.商业房地产投融资与运营管理.清华大学出版社.2004年8月. 　　学者彭雷清按照产品的深度和广度将零售业态分为如下几种，如图所示： 图2-1业态分布图 ?　（1）百货商店及购物中心：中小型百货商店超市化 在一个大建筑物里，根据不同商品部门设销售区，分别开展进货、管理、运营等工作的零售业态。在这种零售业态中，品类多，知名品牌多，消费者可以享受到较高、较细致的服务。 　　（2