商业地产基础篇.ppt

四、 房地产测绘知识 分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。 预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。  　商品房有哪些公共面积需要分摊？ 四、 房地产测绘知识 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 四、 房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括哪些？ 　　 四、 房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括 　　1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 四、 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 ①计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋②计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。③同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。 四、 房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 计算：⑴套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。④内墙面装饰厚度计入使用面积。 计算全部建筑面积的范围：⑴单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。⑵房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。⑶穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。⑷楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。⑸房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 四、 房地产测绘知识 ⑹挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。⑺地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。⑻有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 四、 房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围： ⑼玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。⑽属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。⑾依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。⑿有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 四、 房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围： ⑴与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。⑵独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。⑶未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。⑷无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。⑸有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算 四、 房地产测绘知识 计算一半建筑面积的范围： ⑴层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。⑵突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。⑶房屋间无上盖的架空通廊。⑷房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑸建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑹骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑺利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑻活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑼独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线⑽与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 四、 房地产测绘知识 不计算建筑面积的范围： 　共有建筑面积分摊１．计算公式各套应分摊的共有建筑面积（㎡）=应分摊的共有建筑