政府如何干预房地产市场.ppt.pptVIP

政府干预的概念 政府干预也称宏观调控，房地产市场的政府干预，是指当房地产市场运行出现了剧烈的振荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内的政府干预行为 房地产市场存在的一些问题 （一）商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。 2010 限购令 2011 新国八条 2013 新国五条 2015 央行降息、降准、二套房贷款首付比降至四成 政府干预房地产市场的手段 对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、公共住房和税收政策等。 (一） 土地供应政策 在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。它的核心是土地供应计 划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲 目竞争和非理性行为。 政府规范房地产市场行为的措施 (一）健全市场准入制度 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的 建立资质审查制度的原则：公开化、标准化 (二） 推动行业诚信体系建设 市场经济，诚信为本，建设部推动建设的“ 中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试 总结 * 一、房地产市场中政府干预的概念 四、政府干预房地产市场的必要性 五、政府干预房地产市场的手段 六、政府干预房地产市场的措施 八、总结 二、房地产市场存在的一些问题 三、近五年政府出台的一些政策 七、最新房地产调控政策 主要内容 2.房地产市场过剩与短缺并存在供给结构失调 3.房地产行业税费不合理和开发商暴利 4.地方政府管理错位的现象 5.保障性住房覆盖人群少 市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升 。 1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。 近五年政府出台的政策 市场反应：房价继续上涨。 “新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。 2012 多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。 严打小产权房 市场反应：一线城市房价继续上涨。 市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长 　2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。 2014 “9·30”房贷新政 　　各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。 　市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨 政府干预房地产市场的必要性 （一）市场失灵 含义：市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。西方传统的政府经济理论认为“ 市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。 造成市场失灵的原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类 （二） 住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取基本的住房需要 （ Housing Needs ) 往往也是公民的基本人权，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。 （三） 宏观经济周期循环 经济周期：在经济增长的过程中，不同时段的经济增长速度总是有快有慢，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现出波浪式上升或