职教基地还房工费用测算及建设投资方式.docVIP

江津区职教创业基地一期拆迁还房工程 项目简介及投资方式 一、项目简介 职教基地一期拆迁还房工程选址于江津区职教创业基地内，位于重庆市江津区白沙镇高屋村石猪槽和刘家岗。总占地面积约32.5亩（已征用），总建筑面积约39916㎡（住宅面积34247㎡，商业门市5669㎡)。其中，石猪槽还房点占地面积约20.5亩，建筑面积24973㎡（住宅20808㎡，商业门市4165㎡)；刘家岗还房点占地面积约12亩，建筑面积约14943㎡（住宅13439㎡，商业门市1504㎡）。 二、投资方式 方案一：施工单位全额垫资修建，基地分期支付工程款。职教基地通过融资和基地土地收益分期支付给施工单位，三年内付清工程款（包括银行同期贷款利息），但施工单位进场前，应按合同约定向基地缴纳工程总造价60﹪的履约保证金，同时，施工单位须向基地提供工程建设的项目管理人员名单，由基地对施工单位的项目管理人员实施严格的资格和资质审查。 方案二：开发商全额垫资修建，基地提供土地供开发商开发。职教基地将位于石猪槽还房点与迎宾大道之间的49.5亩地（商业用地约21亩、房地产开发用地约28.5亩）和位于迎宾大道、临港大道、中央大道之间的房地产开发用地划出40亩，共计89.5亩（商业用地约21亩，房地产开发用地约68.5亩），由开发商进行房地产开发。职教基地通过收取城市建设配套费、土地出让金、土地收益金、建安营业税等抵扣还房工程款。21亩商业用地可建建筑面积约42000平方米（容积率按3.0计算，规划容积率为4.0），68.5亩房地产开发用地可建建筑面积约82000平方米（容积率按1.8计算，规划容积率为2.0），共可建建筑面积约124000平方米。城市建设配套费按90元/㎡计征，商业用地和居住用地的土地出让金按50元/㎡（均价）计征，商业用地土地收益金按30万元/亩，居住用地土地出让金按20万元/亩计征。 附:开发用地地块 二○○九年六月十九日 从珞璜园区还房工程的经验 谈职教基地拆迁安置房建设 2009年6月20日，职教基地刘元德、陈刚、张焕炳、韩洪斌一行四人到珞璜园区学习了拆迁安置工作的经验。据此，并结合职教基地的实际，经综合分析后，就基地拆迁安置房建设提出一些建议。 一、做法 1.从安置办法来看，先将户型告知群众，动员被安置户签订安置协议选择园区已经设计好的户型。在主体工程即将完成时，将同一户型归类后输入微机自然形成楼层房号的序号，然后，用乒乓球编号抽签，乒乓球上的编号即为楼层房号（先签安置协议者先抽签，以同一天为一个时间段），抽签后5个工作日内，向园区提交不搞室内装饰的书面申请，由园区按25元／平方米支付被安置户的室内装饰费（按建筑面积结算），若到期未提交申请，由园区按协议约定完善室内装修。如果协议面积与建设面积不相符，按协议约定补差（为防止面积计算口径的不统一，设计时严格按房管部门计算房产面积的办法确定建设面积）。 2.从方案设计来看，按园区规划选址建设还房工程，一般都执行了主管机构的强制性规定，据介绍，其好处主要有两个：一是有利于从源头上减少因不符合设计规范而使拆迁安置户与园区之间发生矛盾纠纷；二是有利于顺利通过主管机关的验收和办理产权证等相关手续。 3.从投资方式来看，建园初期，一般都采取由施工单位全额垫资的方式建设，向园区缴纳工程总造价40﹪的履约保证金(合同约定支付12﹪的年利息)，园区分期支付工程款。实践中，珞璜园区融入了“规划、设计上的节约是最大的节约”的理念，并结合当地的建材价确定工程最高限价。因此，珞璜园区在选择施工单位、落实设计单位、审查投资预算、确定最高限价等环节都比较谨慎。 4.从质量监督来看，要特别注意两个问题：一个是防止施工单位不能信守承诺，层层转包而降低质量（实践中是比较难控制的），另一个问题是一定要充分发挥监理和甲方现场代表的作用，切实加强对房屋建设过程的质量监督，尤其要避免屋顶漏水、外墙砖脱落、楼层现浇时因养护期不足提前拆除模板后建筑体开裂等问题的发生。 二、建议 根据珞璜园区成功的经验和失败的教训，以及之前从德感、双福园区了解的情况，结合职教基地的实际，对拆迁还房工程建设有以下几点建议： 1.严格审查方案 一是在暂时不能办理土地、规划、建设等相关手续的情况下，协调区建委、区规划局有关人员先行对初设方案、施工图草案进行预审，吸收意见修改完善，确保施工设计符合规范，以利于今后办理正式审批手续。 二是立即调查白沙地区最近半年来人工费用和钢材、水泥、河沙、碎石、砖等建筑主材的市场价格及其变化情况，为确定工程造价提供参考依据。 三是进一步加强与设计单位和概算审查、预算编制、招标代理等中介机构的交流与沟通，注意掌握设计单位、中介机构、拟投资人之间的信息传递，确保工程最高限价的合理性。 2.优选施工单位 既要积极招商寻找还房工程建