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商业地产规划设计案例研究 北京建外SOHO 建外SOHO位于北京CBD国贸中心对面，靠近地铁的交通枢纽。由18栋公寓、2栋写字楼、4栋多层商业体及裙楼组成。 占地面积 16.9万m2 总建筑面积 70万m2（含地下） 商业面积 93000m2 物业种类 20栋塔楼，4栋多层商业体 商业分布在各栋楼的裙楼部分，地上3层设置。 商业地产规划设计案例/北京建外SOHO 灵活的商业空间划分，大大促进了商铺的销售速度 独立商业体与高层公寓裙房结合，商业空间组织灵活，即使单价高也得到市场的追捧： 3层独立商业体 高层公寓裙房 独立商业体：平层面积约600㎡，平层可划分为1-4家商户出租，或者同时持有多层经营。 天桥、架空街和楼梯等交通体对交通组织起到了一定的积极作用； 　拍卖单价： 2002年3.2万元/㎡， 2003年底4.76万元/㎡， 总价1924万元 建外二期一天商业部分销售为2.96亿元，销售均价为5.3万元/平方米 商业地产规划设计案例/北京建外SOHO 公寓楼底部为裙楼底商，街铺沿市政道路和内部小区设置，形成16条街坊式商业街，共约300个商铺，独立进出，面积100-600m2 设置商业广场，突出时尚主题，引入独具风格的主力店铺，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等。 街区化布局，主力店带动，但效果差强人意 1-3层为临街商铺，其商铺全部临街。业态组合：咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等，但缺乏大型超市类强力拉动人流的业态。 以主力店凸显主题，并吸引同气质商家入驻。 商业 商业 商业地产规划设计案例/北京建外SOHO 交通流线不理想，车辆难以在同一道路进出； 非地面楼层的交通引导性不强：三四层商铺的交通体缺乏昭示性，-1层仅有一条楼梯引导 规划与建筑设计的缺陷使经营陷入困境 店面过于隐蔽或分散，店铺与店铺之间没有直接的交通通道和明确的路标指示 面向主干道的昭示面缺乏吸引力，难聚人气 商业地产规划设计案例/北京建外SOHO 北京建外SOHO的启示 街区式商铺有利于快速销售 主力店必须保证品牌的吸聚力和业态的特色 规划建筑设计的细节将直接影响经营效果 间隔灵活、面积可大可小的商铺，总价区间宽裕，且可经营的业态丰富，容易实现快速高价销售。 建外SOHO有一定数量的主力店，但由于业态种类偏少且吸纳人流的能力不强，难以与周边商圈抗衡，拉动力不足。 流线、昭示面、交通体系等等的设计细节都将直接影响招租和商业经营的效果，需要在前期设计中引起重视。 商业地产规划设计案例/北京建外SOHO 上海大宁国际广场 大宁国际商业广场是大宁国际社区的五个功能板块之一，定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心” 。 占地面积 5.5万m2 总建筑面积 25万m2（含地下5万m2 ） 商业面积 11万m2 业态种类 商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施 项目位居的共和新路以西遍布着上海大学等高等院校，形成了院校产业经济特色 项目区域3至4公里有人口170万，在大宁落成之前周边尚无核心的商业中心可满足购物、休闲、餐饮、和娱乐的需求。 项目简介 商业地产规划设计案例/上海大宁国际广场 业态紧扣其清晰定位，但实际经营中业态种类发展不平衡 区域性大型商业中心和该地区的时尚新地标。 目标客户以15-45岁为主，其中以18- 35岁“月光族”为消费核心。 总体定位 客户定位 LIFEHUB，打造以家庭生活氛围为主调的lifestyle商业空间。 经营理念 零售 餐饮 休闲娱乐 INBASE VERO MODA 贝拉维拉 国美电器 宏图三胞 KFC PIZZA HUT STARBUCKS 哈根达斯 味千拉面 一茶一坐 遊歌量贩式卡拉OK 上影星汇影城 蓝玛专业男子SPA 玉泉湖足浴 业态经营：餐饮业在实际经营中的比例不断增长，有超越零售业之势 商业地产规划设计案例/上海大宁国际广场 动线处理有效地组织交通，充分利用两个沿街面引入人流 充分利用两大沿街面尤其是大宁路的界面，通过昭示性强的入口处理引入人流 步行区域 动线处理既适当引入车行交通，又较好实现了人车分流，强化了街区感 东北与东南角以斜向道路、大型景观雕塑等处理，营造出具友好和休闲氛围的主入口 商业地产规划设计案例/上海大宁国际广场 建筑的细部处理对商业经营起到非常积极的作用 充分利用户外空间经营休闲餐饮 小尺度的街区，形成安定悠闲的步行氛围 广场、环境小品的处理为消费者提供更丰富多样的停留机会 商业地产规划设计案例/上海大宁国际广场 业态布局与经营策略 餐饮、休闲、零售业采取r