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浅谈“小产权房”存在的问题及其对策 　　【摘要】“小产权房”是我国社会经济迅速发展，新农村建设的大背景下产生的，当今已经成为我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关法律领域争议较大的问题。本文着重从“小产权房”的法律特性、“小产权房”形成的原因、“小产权房”带来的社会影响、解决“小产权房”问题的对策等几方面浅析“小产权房”问题，以期对有效解决“小产权房”的问题有所裨益。 　　【关键词】“小产权房”；农村集体土地；物权法；土地管理 　　一、“小产权房”的概念和法律特性 　　（一）“小产权房”的概念 　　通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”。“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是相对商品房而言的“无产权房”。商品房是指：具有国家房产管理部门颁发的房产证和国家土地管理部门颁发的国有土地使用权证的房屋。虽然没有国有土地使用权证但有房管局颁发的房产证，而且是建设在国有土地上的房屋，比如说房改房、集资房也是商品房。商品房依据《物权法》，可以自由流通，具有完全的物权。“小产权房”是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建设的“商品房”。 　　“小产权房”的建设分三种：第一种：在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员根本不能够购买；第二种：在集体土地上建设的房屋，虽然其建设土地是合法审批的，但建设成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集体经济组织为了谋取利益，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建设成公寓性质出售或出租谋利；第三种：擅自占用农用土地、非建设用地违法建设，这种类型的“小产权房”，不但土地使用违法，建设施工也违法，是严重的违章建筑。 　　（二）“小产权房”的法律特性 　　所谓的“小产权”也并非有“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”，由于违反现行法律。所以“小产权房”从产生之日起就不合法。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出“小产权房””不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”。 　　通过以上对“小产权房”的概念分析，我们不难看出，三种“小产权房”依据法律特性应该分为两类：一类是合法的农村农民自住房。依据法律规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，农村农民自住房不得对外销售，销售该类的房产行为属于违法，城镇居民购买此类房产属于无效的法律民事行为；另一类是违章建筑，未取得土地建设权，本身就是违法的行为，出售这种房产更是违法，如果购买该类“小产权房”，种种风险难以预测。 　　根据《土地管理法》的有关规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权”。如果农民将建设在集体所有制土地上的房屋卖给城市居民，这种买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。按照《土地管理法》“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，但这并不是说“小产权房”就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有局限性的，也只能转让给本集体内部的其他成员，或是在其集体成员内部进行置换。 　　二、“小产权房”问题产生的原因 　　（一）二元制土地所有制下收益分配不平衡是问题的根源 　　根据《中华人民共和国宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体。依据《宪法》集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，在集体所有制的土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建设房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地不能直接用于商品房开发建设。要在集体所有制土地上进行房地产开发，首先要通过国家相关部门补偿征收后，将原来的集体所有的土地变更为国家所有的土地之后，才能合法出让给有资质的房地产开发企业进行开发。 　　我国土地二元制下的集体土地征收制度的主要特征是政府往往用行政命令代替市场机制，由集体土地变为国有土地的过程，说到底就是一个行政强制的过程。《土地管理法》中规定了土地征收的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的《国家建设征用土地条例》的补偿标准基础上有所提高，但仍存在较大的差距。从集体土地的征收补偿中