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消费者在买预售房中如何保护自身权益2行政文.doc
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消费者在买预售房中如何保护自身权益
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件
(一) 预售合同尽管有融资的性质,但根本上仍属于买卖合同
预售合同往往可以弥补建设开发商的资金不足。 房屋预售合同签订之日,房屋尚未开工或正在施工,但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物有一个形成过程,但双方行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。因此,在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。当然,由于买方的相对弱势,应当尽量做出有利于购方者的解释。
(二) 房屋预售不是分期付款买卖
预售房屋价金的交付,扣除银行贷款部分,其余款项多需根据施工进度分期交付(当然也有一次交付的),这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖,是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后,价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖与预售房屋交易,同属分期缴付价款,而且付款完毕之前,标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人,这是二者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖,在经济功能上,房屋预售是买方向卖方融资,分期付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上,商品预售房虽标的物尚不存在,但预购人在对标的物无所有权的情形下,享有完全的债权,可以进行转让。相反的,分期付款的买卖却因无标的物的所有权而不得予以转卖。
预售商品房有以下几个特征:第一、预售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权,亦称期待权;第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
四、关于当前预售合同的缺陷问题
预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面,损害预购人的利益。预售合同常见的缺陷包括:
(一)面积条款不具体:仅写明建筑面积,未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积:未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积;未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准;不合理地规定暂测面积与《房地产证》记载面积的误差值为1%以内,则互不补偿;没有规定超出或少于暂测面积1%以上,购房者有权解除合同,要求赔偿或延期付款(因为开发商打好地基后即已知实际面积),如果退款,退款期限及利息如何计算;不合理地规定以《房地产证》记载面积作为房屋面积的最后认定,因为房屋测绘所常常不亲自实地测量,仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积,并写入《房地产证》。正因为预售合同的面积条款有上述缺陷,才会出现"缩小楼"。
(二)税费条款:未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取《房地产证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间;未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担;未制订排除收费条款;存在模糊性条款,如"有关费用"。
(三)交楼条款和延迟免责条款:由于延迟交楼为最普遍的违约行为,开发商以此借购房者的钱做自己的生意,但害怕承担违约责任,于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的正当理由,延期后交楼日期由开发商确定,并且无最长延迟期限的限制及其处理办法。虽然由房产主管机关制订的《预售契约》规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任,但存在于合同附件的免责条款实质上完全否定了前述条款,并且因为两条款不在一处,后者往往为购房者忽略。
(四)质量和保修条款:房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一,但是现行合同范本除了要求经验收合格才能交付外,并无详细的质量要求;并无出现质量问题应承担什么违约责任的规定;并无详细保修办法。
(五) 交付房地产证条款:现行合同及其附件没有任何有关房地产证交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的规定。
(六)物业管理条款:强迫业主长期选择某物业管理公司;没有规定物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容;没有限制收费的规定。
(七) 产权担保条款:未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方法,包括解除合同,要求赔偿损失的金额和方式。
五、行政监管部门应完善商品房预售制度的措施。
预售合同中的缺陷问题,预购人在签订预售合同时要特别注意,一定要在合同中用条款加以约束,以保护自己的合法权益。在房屋预售中,交易标的有许多不确定因素,
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