写字楼建筑设计规范汇编.ppt

写字楼产品设计建议报告撰写思路分享 内部分享材料 eg：本报告需要解决的问题 针对天利中央广场二期项目写字楼产品 基于项目情况的产品物业类型的选择 初判产品设计方向关键词回顾 关键词下可能实现的产品排布方案 借鉴案例一：凤凰大厦 借鉴案例二： 星河世纪A栋 案例借鉴小结 写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设计时写字楼面积不宜过大，避免大面积写字楼滞销。 本项目可选产品排布方案 注： LOFT在建筑设计上为双层复式构造，在使用方式与写字楼类似。 在本项目中LOFT与写字楼部分的差异主要是面积体量的不同。而本项目中LOFT面积所占比例有限，故将LOFT体量算入写字楼内计算。 市场相似项目类比 写字楼、公寓体量确定 各种物业类型具体排部示意 由于塔楼限高，而商业裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同类产品产品的裙楼及层高设计要求模拟排部，仅作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。 考虑到写字楼总建面为 m2，且东西塔楼体量相同，故单栋塔楼标准层面积取 m2左右为宜。 产品设计定位 特色物业设计建议要点 新技术新概念的引入必须符合项目定位和形象； 引入技术需提供市场验证案例； 突出亮点，忌堆砌技术资料； 成本试算不可少，明确设计投入和收益的关系； 从市场角度对写字楼主要结构（核心桶、标准层、大堂、外立面）设计要点进行点评，提炼设计关键词和技术指标。 项目设计引导关键词回顾 了解客户心中的“甲级”，设计产品细节 客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。 通过客户需求强化设计要点 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * 2006-07-24 报告撰写的前提 与发展商的充分沟通 界定报告的核心内容 明确产品设计建议需要解决的核心问题 聚焦报告思路 项目基础数据的认知 Q1: 各物业形态体量分析 Q2: 各物业形态特色设计建议 Q3: 整体物业发展建议 例 片区客户特征 Who am I 后期入市项目 项目所属区位 入市时机，决定产品竞争策略 如何差异化 区域规划，决定物业限制条件 常规？突破？ 目标客户，决定主流物业类型 适销对路 初判产品设计方向 项目经济指标 体量大小，决定可延展的空间 因地制宜 个性化概念容易导入，营销易于差异化 易于包装，形象高档 个性化概念容易导入，营销易于差异化 形象高档，有利于提升整体楼盘形象，但营销较难推陈出新 营销角度 产品形态契合度 销售角度 开发角度 市场角度 价值视角 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 产品附加值高，可以成为有力的搏高价营销手段 对区域商业成熟度和覆盖力度要求高； 需要引进星级的酒店管理公司辅助借势销售； 销售卖点明晰，但销售弹性小 单位面积小，总价低，客户面广； 销售周期相对较快 销售周期相对其他物业形态长； 销售弹性大 较写字楼建筑成本低廉； 结构设计需考虑加板后的承重要求 开发酒店式公寓要优于酒店，需要考虑物业经营；对装修要求高，后期需要发展商维护，对发展商要求高 较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多 高形象物业对应的前期投入成本高 符合片区客户个性化需求的产品形态，客户认知度高 与片区的凯宾斯基酒店服务复合，需求量较小 符合片区客户需求的产品形态，客户认知度高，门槛低 片区需求，未来标竿产品； 写字楼定位最多的物业形态，但片区市场仍然缺乏 LOFT 酒店式公寓 商务公寓 甲级写字楼 基于对市场借鉴点的理解，选择符合目标客户需求的写字楼产品形态进行对比分析： 例 建筑外立面与一期统一 标准层面积控制在1200－1300m2 双塔楼共用酒店式豪华装修大堂 100m2以下小面积单位为市场空缺 包括写字楼、公寓、LOFT 物业形态 西座写字楼+东座公寓的等高双塔楼设计 产品设计 中小型科技型企业需要高形象物业 客户需求 关 键 词 设计制约因素 例 产品设计建议需要解决的核心问题 产品体量分析 物业排布方案 分项物业特色设计建议 项目整体物业发展建议 报告核心 问题分解 产品设计定位 产品定位 为物业类型设计体量分布寻找案例支撑，因地制宜提解决方案 产品体量分析 PART 确定产品排布 总结排布大原则 案例借鉴 聚焦方案设计原则，明晰思路 明确方向 针对方案搜寻市场案例得到启示 事实说话 罗列方案 罗列多种可能的产品排布方案 周全考量 产品体量分析思路 确定体量关系 确定产品具体体量关系 商业裙楼 写字楼 公 寓 写 字 楼 写字楼+公