老旧无物管小区管理交流材料.doc

老旧无物管小区管理交流材料 近年来，城市建设飞速发展，随着各类高档住宅小区的建设和城区主次干道出新改造规模的不断加大，城市面貌日新月异。在感叹城市越变越美的同时，建于上世纪八、九十年代老旧小区的管理问题更加凸显。道路狭窄，车辆无序停放，绿化少，环境差，偷盗案件频发……与美丽的城市外表形成较大的反差，出现这些问题的根本原因都是因为这些小区缺乏最基本的管理。这些问题，既让小区居民头痛，又是困扰各级政府的一道难题，处理不好，极易导致各种群体性事件的发生。因此，如何加强这些老旧小区的管理，落实好区委、区政府提出的“住有宜居”的工作目标，切实改善居民的居住和生活环境，进一步提高居民满意度，是解决民生问题不容回避的话题，也是城区管理提档升级必须研究的问题。 老旧无物管小区存在的主要问题及原因 老旧小区由于建成时间较久，规划设计落后，配套设施不全，加上管理不到位，普遍存在着程度不同的脏、乱、差和居民生活不方便的问题。湖南路街道地处市中心，是市的老城区，总面积2.62平方公里，商家云集，经贸发达，外来人口、租住户多，常住人口约11万，共有老旧小区132个，绝大多数为上世纪八、九十年代建造。这些老旧小区大都具有以下这些特点： 1、居民对物业管理缺乏足够的认识，参与的热情不够。一是多数业主还习惯于计划经济时代的房屋管理模式，无偿管理、无偿维修，没有“花钱买服务”的意识。二是部分居民对物业管理有抵触情绪。造成此种情况的原因主要有：少数物业管理公司服务意识不强，服务态度差，招募的人员素质良莠不齐，在与业主发生矛盾时，处理方式简单粗暴，有的甚至是打骂业主，造成业主对物业管理存在抵触情绪，这是其一。其二，一些媒体为了吸引公众眼球，提高收视率和报刊销售率，缺乏职业精神和职业道德，肆意扩大物业管理过程中的矛盾宣传，热衷于典型事件的炒作，过多宣传物业公司与业主的矛盾和物业公司的不规范经营，在物业管理公司与业主发生矛盾时，不从公平公正的角度报道，造成有的居民对一些好的物业管理公司不能形成客观公正的认识。三是有的居民认为搞不搞物业管理、小区环境好坏跟我没多大关系，躲进小楼成一统，管他春夏与秋冬。四是有的居民认为小区治安状况、环境卫生确实需要物业管理公司来管理，但是最好不要交钱，如要交钱，还是不要物业为好。 2、小区硬件先天不足，后天又失修失养。一是缺乏必要的配套设施，造血功能差。老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套设施不齐全，基础设施比较薄弱，大多存在必要的配套设施严重匮乏现象。如机动车、非机动车停车位严重不足，缺乏必要的物业管理用房。如新建物业管理用房不可避免影响到少数业主的个人利益，又会遭到这部分业主的阻挠。二是房屋质量参差不齐。很多老旧小区实行的是低租福利制的管理模式,使得房屋和基础设施得不到维修和保养,造成失修失养,致使房屋设备陈旧、老化，导致居民群众意见较大。三是户型设计存在功能性欠缺。绝大多数小区没有考虑储藏功能，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。四是小区道路老化，坑洼不平，有的小区甚至没有路灯。五是由于各种原因，有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。 3、管理成本高，物业企业不愿做赔本买卖。一是规模小。老旧小区由于缺乏统一的规划，当初建设时，考虑到的只是让居民有房可住，没有考虑居住质量，建设时见缝插针，有的小区只有2-3栋楼构成，甚至一幢楼房自成一个院落（如二条巷24号、26号）。按照一个门卫需要3名保安计算，每个保安按照市最低工资标准960元/人，再加上各类保险和其他开支，管理这样的小区每月成本至少需要三、四千元。即使物业管理费收缴率达到100%，仍不足以支出物业管理成本，入不敷出，导致物业管理公司不愿接手管理。二是出口多、院落散，导致物业管理成本高。有的小区四通八达，出口多，不能形成独立的院落，无法实施封闭式管理。如对这类小区实施物业管理，成本很高，物业企业不愿接手管理。 4、物业管理费收缴率低。一是老旧小区的业主主要以下岗职工、无业人员、老年夫妇家庭、外来租房者等低收入家庭为主，经济上比较拮据。二是一些出租房屋承租人存在普遍不向物业公司交纳物业管理费的现象，却享用物业公司提供的服务，造成部分主动缴纳物业费的业主心理失衡。三是很大一部分居民存在“攀比”和“从众”心理，认为只要有人不交物业管理费，自己就可以理所当然不交。四是有的业主认为自己感受不到物业公司提供了服务，因此拒绝交费。五是对不交物业管理费的用户，物业公司也没有可以依据的法规进行制约。 以上几种情况造成物业管理费收缴率极低，物业企业为降低成本而减少人员，导致物业服务不到位，形成物业管理费收缴更难、物业服务更差的恶性循环，最终使得一些已经进驻的物业服务企业不得不选择撤出。比如大方巷社区山