（策划版本纲要.docVIP

策 划 版 本 纲 要 一． 整体产品策划1． 项目分析（1） 项目背景分析l 深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示： 总用地面积??容积率 总建筑面积??建筑密度 其中：住宅面积??建筑高度 会所面积??不计算容积率面积 教育配套面积??车位 商业配套面积??建筑特征 ? ? l 了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a. 交通前景规划状况b. 教育配套前景规划状况l 商业配套前景规划状况c. 环境前景规划状况l 定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做：a. 着重对产品定位进行总结b. 用专业的语言进行复述c. 对其它项目定位进行总结d. 预示产品对定位的支撑（2）.项目地块分析l 地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：a. 对周边方位进行分析b. 对周边自然景观及建筑物进行分析c. 对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。d. 居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等。l 地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。a. 对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b. 对地块的地坪进行分析。c. 对地块的竖向进行分析。d. 对地块的自身环境进行分析。2.??项目创意（1） 项目命名? ?可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。（2） 项目创意? ???基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。3. 规划设计（1） 规划理念l 居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：a. 分析客户的背景资料。b. 分析客户的居住心理。c. 初步形成产品的轮廓。d. 形成项目的居住理念。l 生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：a, 分析客户的背景资料。b. 分析客户的生活方式。c. 初步形成产品的轮廓。d. 形成项目的生活方式。l 总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2） 设计表现l 场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。l 交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。l 组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。l 建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。l 环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地4． 环境设计（1）项目分析l 项目规划分析：a． 项目的总体规划分析b． 项目的建筑及其风格分析l 项目地盘分析：a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近? ?? ?? ?? ?? ???道路环境）b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向）d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）e竞争对手分析（2）项目背景情况分析l 分析发展商的项目要求l 分析项目的文化背景l 分析项目附近的人文环境l 分析项目四周居住者的消费能力l 分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。）（3）环境创意l 环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑，根据以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。（4）小区环境要包含的一些主要元素：l 入口标志（物）l 入口及入口广场l 中心广场（花园）l 会所l 成人休闲区l 儿童活动区l 运动区（包括球场、游泳池、跑道）l 水体景观（例如喷泉、水池、流水等）l 绿化空间l 消防环道l 行人步径、车道l 总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个项目的实际情况来设计。5.??建筑群特征 （1） 建筑群外立面l 建筑群的朝向l 建筑群总体形象l 建筑群外立面细部l 建筑群体天际线控制（2）.建筑群主色调l 色调建议分析l 建筑群总体色调控制l 建筑群主色调控制二. 个体产品策划1.??户型（1）建筑单元确定l 居住人口密度的确定l 每层居住户数的确定l 建筑单元的确定（2） 整体户型确定l 户型定位l 户型指标确定l 户型格局（3） 户型功能用房确定l