一起由集体土地自由转让引来的官司从一宗案例看集体土地所有权如何处分.docVIP

分类： ——从一宗案例看集体土地所有权如何处分 国土资源网 2005年10月28日??14:32 中国人民大学法学院院长、教授、博士研究生导师王利明 　　［案情］ 　　稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于?1998年?6月?1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第?4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损”。该合同第?12条确认：“乙方分享合作项目的?30％的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第?11条规定了“投入偿还”问题。合同还规定乙方土地作价?600万元，在经营中分?6期逐步返还。但?4个月后，该幅争议土地经某市国土局征用已转化为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于?1999年?9月与某市国土局签定了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为?700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委员会支付土地补偿费?50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用?50万元中支付。京北公司在取得土地使用权证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用权证，原投资合同宣告作废。 　　稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币?2.5至?3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。 　　［争议］ 　　本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。 　　［分析］ 　　《合作合同》在性质上属于无效合同 　　我认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于?1998年?6月?1日签定的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国合同法第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第?4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第?12条确认：“乙方分享合作项目的?30％的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还”费用，实际上是地价款。合同第?11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价?600万元，在经营中分?6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。 　　该争议土地经某市国土局征用已转化为国有土地 　　京北公司在稻香湖公司的协助下，于?1999年?9月与某市国土局签定了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该争议土地的合法使用权。其间，我们认为，从该块争议的土地被征用后，土地所有权主体已发生变更，即由原来稻香湖村享有集体土地所有权转变为国有土地。土地征用是国家依法运用公权力取得土地所有权的一种方式，其性质属于原始取得，该土地上以前一切权利归于消灭。故稻香湖村就该土地已不享有任何权利，原来的合作合同即使未被宣告无效，也因为政府行为而失去效力。按我国《合同法》第九十四条及第一百一十七条的规定，因不可抗力导致履行不能，负有义务一方得以免责，另一方得以行使法定的解除权解除合同，合同溯及既往的不生效力。 　　稻香湖村认为，其已按照《合作合同》的约定以京北公司名义办妥该土地的《国有土地使用权证》并由京北公司实际开发使用，京北公司未按约定支付地价款和补偿费构成违约。我们认为，该说法在法律上不能成立的理由是： 　　第一，由于《合作合同》在性质上属于无效合同，因此即使稻香湖村曾经协助京北公司办理了土地出让手续，但不能以无效的合同为依据请求履行合同。对于