关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告　.docVIP

关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告 5月份组织部分政协委员进行了专题调研，通过实地查看，走访相关部门，听取物业管理企业和业主的意见，发放调查问卷等多种方式，了解了我市物业管理行业的基本情况，现将调研的有关情况报告如下： （一）住宅小区基本情况：调研结果显示，我市共有住宅小区104个（包括单位的家属楼、家属院），其中有物业管理的小区12个（都是新建的住宅小区）；其余小区有些是单位委托或业主自发组织聘请临时人员，负责打扫卫生、看管大门（如国税局小区、工商局小区等）；还有一些建设规模小，基础设施差的小区，没有任何形式的物业管理。全市物业管理覆盖率不到10%。目前为止仅有胜利小区和曙西小区成立了业主委员会。 2006年阳光花园小区进驻第一家物业管理公司至今，在我市注册的物业管理企业有6家，沧州入驻我市的物业管理企业2家，均为三级资质的物业管理企业，且都处于前期物业管理状态。 241人，其中物业管理人员29人，专业技术人员104人，其他从业人员108人（包括临时工）。 0.3元-0.5元，收缴率在75%左右。 （一）物业管理体制不健全，运作不规范。一是目前我市物业管理企业都处于前期物业管理状态，大部分依附于开发商。这些物业管理企业虽然具有独立的法人资格，却很难按照市场竞争机制运作，致使物业管理工作敷衍塞责。二是收费项目和标准不公开、不透明。存在少服务，多收费，乱收费现象。三是没有规范的物业管理合同文本，物业公司与业主之间没有签署物业服务合同，虽然有的在售楼时与业主签署了一份临时管理规约（如“恒泰丽景”），但是只规定了物业收费标准及对业主行为的约束，而没有对物业公司的服务标准作出规定。一旦发生纠纷，难以证明物业服务是否符合标准，不能维护业主的合法权益。 （二）我市98%以上的小区没有业主委员会。经调研了解我市只有两个小区有业主委员会，大部分小区召开业主大会、组建业主委员会十分困难，主要体现在：一是小区入住率低，组织、召集业主大会困难。二是部分小区规模较大，业主户数较多且相互之间不熟悉，再加上部分业主对物业管理漠不关心，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。绝大多数小区在入住几年后，仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，业主与物业公司之间因缺乏沟通，闹意见的事情经常发生。另外，业主委员会组建、运行不规范。如瀛秀园小区虽然成立过业主委员会，但业主委员 （三）业主维权意识淡薄，对物业管理缺乏监管。一是大部分业主不知道怎样管理和使用专项维修基金。房屋保修期过后，小区内共用部位及共用设施设备的维修，业主们多是自己摊钱维修。全市104个小区中，目前只有“胜利小区二期”因修房顶使用过一次专项维修基金。二是多数业主不清楚物业管理包括哪些内容。经了解，很多小区存在楼道脏乱差、小区院内车辆乱停乱放、绿化管理不好、安保措施不到位、高层楼房电梯坏了不能及时维修等现象，却没有人出面或组织其他业主向物业公司提出意见，所以物业公司也是得过且过，造成少服务、服务不到位的现象时有发 （四）物业管理从业人员整体素质不高，大部分没有经过专门的业务培训。这一问题主要表现在以下两个方面：一是部分物业管理企业员工责任心不强，服务态度不好，对业主的正当要求不能及时满足。如瀛秀园、胜利小区、旺佳华庭等小区业主反映楼道、院内清扫不及时、不干净，一些物业从业人员对业主反映的问题不理不彩，推托塞责，造成业主对物业公司意见很大。二是一些从业人员专业化水平低。小区内路灯、楼宇门等设施损坏后，由于缺乏专业技术人员，而不能及时维修。调研中发现这种现象非常普遍，业主对此反映强烈。 （五）物业管理费收取难。我市物业管理处于起步阶段，一些业主物业服务的消费观念还没有完全树立起来。一是部分业主物业管理意识差，认为自己花钱买的房，不需要别人管理，以种种理由拒交物业费。二是当业主与物业管理企业发生纠纷时，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择拖欠或拒绝交纳物业费的方式。三是有的业主入住几年却从没交过物业费（如胜利小区已入住十年），其他业主看到小区内有人不交物业费，认为自己交了会吃亏，所以也效仿着拖欠或者拒交物业费。致使物业公司处于微利，甚至亏损状态，物业管理企业难以为继。 （六）物业管理缺乏配套性文件。2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》，在实施过程中，我市还没有配套的地方性文件，由于缺乏相应的法律法规，物业管理公司与开发商产权不清，物业管理公司与业主法律责任不明确，业主和业主委员会的自治自律意识不强，导致社区管理的难度加大，物业管理处于无章可循的局面。 （一）完善物业管理监管机制。行政主管部门要加强对物业管理的监督、指导工作。一是严格实行准入许可制度。努力引入市场竞争机制，并对物业管理行业进行定期考核，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照、注销上岗