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对“物业管理费收缴”问题的浅析 21年前，深圳学习香港和国国外的经验，在住宅区实施物物业管理，开创了中国大陆物物业管理的先河。20多年来来，物业管理发展迅速，社会会化、专业化、市场化的物业业管理行业不断发展，整体管管理水平有了提高。但有一个个问题一直影响着物业管理行行业的发展，从深圳第一家物物业公司成立以来就一直争论论不休，专家学者，物业公司司，广大业主各执己见，至今今没有一个统一的看法。针对对这一问题，本文做一浅析。。 物业管理服务务收费是直接关系到业主，使使用人和物业公司利益的敏感感问题。物业管理企业要强化化管理，建立规范自身行为的的约束机制，使收费与提供的的服务相符合。要加强收费的的内外监督，加强财务审计和和成本核算，规范收费行为。。公开服务项目，服务标准及及收费标准，定期公布收支情情况，接受业主和业主委员会会的质询和监督。费用的收缴缴率也很低，一份调查报告显显示南京收费率在90%以上上的公司只占10%；25%%的公司收费只有70%；有有将近51%的公司收费不到到50%，剩下的是那些濒临临破产小公司。另外一份调查查显示，对物业管理公司服务务表示不满的不足5020％；比较满满意的占25.6％；认为物物业管理公司服务一般的占114.9％，造成以上情况的的原因有哪些呢？ 1、物业业管理的消费观念没有确立。。不少物业所有人的观念十分分陈旧，认为买房也就等于买买了服务，根本没有交服务费费的意识；还有的业主认为交交了物业管理服务费，物业管管理企业应该将所有的包下来来，不管是公共部位还是自用用部位的修理，均不应该收费费。如；南京叙康里小区主要要是政府的解困房和安居房，，住户的收入一般都比较低，，不少人下岗待岗，生活更加加困难，这也是拒付服务费的的一个原因。 2、物业管理理企业内部管理水平不高。物物业管理的对象是物业，服务务对象是人，是集管理、经营营、服务为一体的有偿劳动，，是一种服务行业。而在实际际工作过程中，物业管理企业业的员工缺乏“服务至上”的的意识，延用老的“房管”模模式进行小区管理。旧的工作作思路、旧的工作方法制约物物业管理的发展。另外，管理理人员的整体素质不高，缺乏乏科学、规范的管理措施与工工作程序，不能运用现代管理理科学和先进的维修养护技术术实施专业化管理。小区物业业管理水平不高，导致收费难难，而后又带来再投入资金不不足，收费更加困难，陷入恶恶性循环怪圈。 3、行业队队伍素质偏低，人才短缺。物物业管理作为专业化的管理，，需要各类高素质的管理人才才，但目前物业管理的职业化化队伍尚未形成。努力造就一一支懂经营、善管理、通技术术、精业务的行业经营管理者者队伍，促使管理、技术人员员专业知识不断更新，促进职职工服务技能全面提高的任务务非常急迫。 4、小区设计计、工程施工质量遗留问题。。小区开发过程中，因设计、、施工等造成的质量遗留问题题往往是住户不肯交费的另一一主要原因。叙康里小区目前前交付使用的72幢房屋，普普遍存在屋顶漏水、墙面、地地下室渗水现象。交付使用两两年还不到的安居房，施工单单位不按设计要求施工，在今今年的雨季中大部份屋面漏水水，部分屋面漏水十分严重，，房屋所有人或使用人苦不堪堪言；排污管深浅不一，化粪粪池设计位置欠妥，排污管水水平铺设过长，造成经常严重重堵塞。另外，小区周围的噪噪声直接影响住户的生活环境境。为此在收取服务费时居民民明显持不满态度甚至有对立立情绪。 物业工作难度较大，矛盾较较多，总体上服务质量不高。。提高服务质量，既是政府主主管部门一再强调要求的，也也是广大业主实际需要的。物物业管理企业要加强企业自身身对服务质量的提高，明确岗岗位职责，建立并落实责权利利相结合的质量责任制，实行行有效的监督和考核。从物业业管理的性质来看，虽然冠有有“管理”二字，却是不折不不扣的服务行业，因此服务质质量的问题便不时的被抬上桌桌面，成了日常工作中的热点点和突出问题。上乘的服务质质量无疑是能够取悦人心的，，其结果必然是将业主和管理理人之间的关系推向更加融洽洽的境界，而恶劣的服务质量量所产生的效果却绝不仅仅是是让人不快，更将引发一系列列的恶性连锁反应，甚至将管管理推向进退两难的境地。这这里有必要强调的是服务立场场与服务态度，物业管理者应应严格站在全体业主的立场上上，向广大业主和住户提供优优质服务，不断提高自身的服服务意识，端正从业人员的服服务态度，并牢固树立“业主主至上、服务第一”的指导思思想方能在行业的竞争中取得得优势并保持不败。 1、提提高管理水平，寓管理于服务务中。一份调查显示：有588.1%的居民表示需要特约约服务，其中较集中的是各种种代缴费用，如代缴手机，电电话费，占30.8%；其次次是送报，送奶等各种专送占占29.5%；管道疏通服务务需要占26.6%，此外还还有照顾老人或病人，接送小小孩，提供家庭卫生清洁，