连云港市市区基准价技术报告.doc

连云港市市区地价动态监测 与基准地价更新报告 （20年度） 前 言 连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里[2008]51号）、江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146号）目 录 第一章 概述 1 第一节 2009年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况 1 第二节 2010年度地价动态监测与基准地价更新工作概况 2 一、项目组织实施情况 2 二、工作内容与任务 3 三、工作依据 4 四、技术路线 5 五、工作进程 7 六、工作成果 8 第二章 地价动态监测 10 第一节 监测范围的确定 10 第二节 地价影响因素分析 11 第三节 地价区段调整与监测点更新 13 一、地价区段调整 13 二、地价监测点更新 15 第四节 地价内涵的设定 15 第五节 土地估价参数的确定 22 一、还原利率的测算与确定 22 二、房屋重置价的确定 33 三、容积率修正系数的测算与确定 35 四、土地开发费用的确定 37 五、土地使用年期修正系数的确定 38 六、其他估价参数的确定 39 第六节 市场交易资料调查与分析 39 一、样点资料整理及其数据库的建立 39 二、样点地价测算 40 三、样点地价修正 43 四、样点地价分布图绘制 47 第七节 地价动态监测点地价评估 48 一、商业用地地价监测点评估方法的选择 48 二、住宅用地地价监测点评估方法的选择 48 三、工业用地地价监测点评估方法的选择 49 四、地价监测点评估技术路线 49 第八节 平均地价的测算 51 一、利用监测点地价资料测算区段地价 51 二、分用途地价测算 57 三、综合地价测算 58 第九节 地价指数测算 59 一、区段地价指数的测算 59 二、市区分用途地价指数的测算 65 三、市区综合地价指数的测算 65 第十节 地价水平及其变动分析 67 一、综合地价水平与整体变化趋势 67 二、不同用途地价水平与变化趋势 67 三、不同区域地价水平与变化趋势 67 四、不同季度地价变化趋势 69 五、地价变化的影响因素分析 69 第三章 基准地价更新 72 第一节 区段基准地价的确定 72 一、区段基准地价测算方法 72 二、地价区段平均地价测算结果验证 72 三、地价区段基准地价确定 72 第二节 级别基准地价的确定 85 一、土地级别划分的原则 85 二、土地级别划分的技术方法 85 三、土地级别的初步划分 86 四、土地市场交易资料测算法验证 90 五、土地级别的确定 91 六、土地级别面积量算 93 七、级别基准地价测算 94 八、级别基准地价的验证与确定 96 第三节 地价空间分布特征与级别基准地价的变化 99 一、地价的空间分布特征 99 二、级别基准地价的变化 100 第四节 区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立 100 一、宗地地价影响因素的确定 101 二、地价区段基准地价评估宗地地价影响因素权重确定 101 三、各因素影响地价修正幅度的计算 102 四、地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制 103 五、其他修正体系的建立 103 第四章 成果分析、应用与建议 104 第一节 城市地价与房地产市场之间的关系 104 一、城市地价与房地产投资之间的关系 104 二、城市地价与房屋销售之间的关系 104 三、城市地价与房地产价格之间的关系 104 四、城市地价与土地市场协调状况 105 第二节 地价动态变化与社会经济发展指标关系分析 105 一、城市地价与经济增长协调发展 105 二、城市地价与居民可支配收入增长之间的关系 105 第三节 未来地价变动趋势分析及政策建议 106 一、未来地价变动趋势预测 106 二、政策建议 106 第四节 成果应用说明 107 一、地价区段成果的应用说明 107 二、土地估价成果的应用说明 108 三、城市地价动态监测体系成果的应用说明 109 第五节 成果在宗地地价评估中的应用 109 一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价的主要流程 109 二、宗地地价的计算公式 110 三、宗地地价评估特殊情况处理 110 附录 连云港市市区地价区段描述与分析 112 附表1 连云港市市区商业用地地价区段描述与分析 112 附表2