房价与地价.docVIP

地价与房价的关系研究述评 　 摘 要：随着市场经济的不断发展，人民物质生活水平越来越高，人们对住房的需求愈加明显，房地产业的繁荣离不开土地的开发，由此推动了市场对土地的需求，并进一步加速了土地价格（地价）的上涨，地价作为影响房价的主要原因，同时地价与房价的关系对促进中国房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和现实意义，但目前尚无一致结论。近年来国内学者就地价和房价关系的研究进行了梳理，展现地价与房价关系的研究现状，并指出了未来的研究方向。 　 关键词：地价，房价，现状，方向　 一、房地产的概念与社会地位? （一）概念? 房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。? （二）社会地位? 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。? 二、背景? 自从2000年以来，房价的迅速增长成了大家最关注的话题，有些房地产开发商认为随着土地收购储备制度和土地“招、拍、挂”制度的施行，开发商取得土地所花费的成本越来越高导致了房价的飙升，高地价是高房价的主要原因，有些人士则认为近年来房地产市场为卖方市场，房屋供不应求，导致房价上涨。可究竟是房价抬高了地价，还是地价抬高了房价呢？ 三、地价与房价? 1、房价的构成? 从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、基础设施配套费、税金、利润、其他费用等九项构成。在房地产开发过程中，房价收益的主要流向有：? (1)国家收益：即国家作为国有土地所有者收取的土地出让金；?(2)地方政府收益：包括基础设施配套费和税金；?(3)原土地使用者收益：即征地拆迁费用；? (4)建筑开发承包商收益：包括建筑安装工程费、土地开发费、公共建筑及设施配套费，即房地产开发中的直接开发费；? (5)房地产开发商收益：包括利润、销售费用和其他费用。? 随着市场经济的发展，商品房价格主要由市场决定，市场供求是决定房价的主要因素。? 2、地价的构成? 对于地价的构成，我国目前比较公认的观点是：“土地价格一出让金+配套费+征地拆迁开发费”在地价的具体构成中，出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付金额，它反映了国家土地所有权的收益权能。城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设费用。征地拆迁费是对原国有土地使用者和农民集体土地的补偿，属于补偿性质。土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，包括宗地内、外的土地开发费用。土地市场是一个不完全竞争的市场，在城市土地一级市场中无卖方竞争，仅有买方竞争。土地作为最重要的生产要素，其自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。? 　 四、地价与房价关系的研究背景 　 伴随着中国住房制度的改革，20世纪90年代末中国的土地供应制度也实行了一系列重大变革。1999年，国土资源部颁发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》拉开了土地出让制度变革的序幕。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，国有土地使用权招标拍卖制度从东南沿海到中西部地区逐步推开。随后，国土资源部在2002年、2003年和2004年又分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权的规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，中国的土地市场在一定程度上得到了较好的调节和清理，土地出让制度的改革也进一步深化，地价随之持续上涨。根据观察到的事实，自2003-2007年以来，中国土地交易价格指数与上年同期相比分别上涨8.3%、10.1%、9.1%、5.8%、12.3%。与此同时，房地产销售价格指数分别上涨4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%。地价与房价趋于同步的上扬趋势引起人们对二者关系的极大争议，主流观点分为三类：（1）地价决定房价，理由是政府推行的经营性用地招标拍卖、挂牌出让方式是导致地价飚升从而引起房价快速上涨的主要原因；（2）房价上涨是引起地价上涨的原因，主要理由是房地产需求引致土地需求，房价上涨直接引领地价上涨；（3）地价与房价是相互影响的，主要理由是房价与地价的关系是循环关联的，地价房价到底谁决定谁在不同的条件下有不同的结论。