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城市轨道交通对地价影响综述 　　【摘 要】本文通过对国内外学者关于不同地区轨道交通对房地产增值的研究成果，结合杭州地铁1号线开通以来对土地增值的影响，列出了未来值得深入研究的一些问题，包括对商业及办公物业价值的影响，轨道交通对土地价值的影响在空间和时间上的变化特点等。 　　【关键词】轨道交通；土地增值；房地产价值；文献综述 　　0.引言 　　轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通。为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题，越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报 建设过程中，因此我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮。目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了轨道交通线路，杭州的轨道交通建设也正在投入与运行中。理论上，轨道交通通过降低交通成本，提高站点区域的可达性，必然会推动土地价值乃至房地产价值的提升。但在实际中，轨道交通对房地产价格影响的时效性、轨道交通的影响在同一站点区域内空间上的变化等是继续要实证研究的问题。 　　1.土地增值理论基础 　　在陈顺清提出的城市增长与土地增值的三阶段理论中认为，城市用地扩展的原动力是城市职能的扩展与调整，产生城市的主要力量是市场力。自然、经济、人口因素，公共设施的投入、土地利用的外部效果及制度变迁都有可能产生土地增值；公共增值，特别是土地利用的外部效果导致的土地增值是分析的瓶颈。 　　王德起认为，城市土地增值的内在依据则是投入增加→效用（或收益）增加→价值（价格）提高的一个良性循环；而城土地增值的外在条件则表现为供求矛盾的尖锐化或稀缺度的增加。实质上，城市土地增值就是一个市场经济条件下地产可收益性或效用性日趋增长的价值显化过程，其中投入增加导致的可收益性或效用的提高进而价值或价格上升，可称为投资性增值，它是城市土地增值的物质基础；市场环境是价值显化进而增值实现的条件；价值显化程度的高低是市地增值的结果表现。 　　毕忠德，王士君，朱光明，周乐认为市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展地改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。其本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式地价格的上涨。土地增值的过程既是土地价格的上涨，也地价值的增加，两者本质上是一致的。 　　2.轨道交通与房地产增值的理论基础 　　研究交通和土地价值的理论是从屠能（J.H.von Thinner）于1826年提出的农业区位论开始的，屠能的农业圈模型后来成了空间经济学和城市空间结构理论分析的 基本模式。在市场经济条件下，土地及其区位都是稀缺资源区位条件越优越，土地价值越高，相应开发强度越高，城市交通在某种程度上决定了土地的区位优劣。 　　吴春彭和董捷认为城市轨道交通改变了土地的区位可达性和便利性决定了土地区位的优劣轨道交通从根本上提高了运输效率能够明显地改善周边物业的可达性缩短了出行时间致使轨道交通沿线土地升值改善后的交通设施使得城市发展向轨道交通沿线集聚形成一种相互循环促进的效应 从而增强沿线区域经济活力。 　　3.国内外应用实例 　　广州地铁一号线建设的过程，也是沿线土地增值的过程；沿线土地发展的过程，也是将沿线土地增值转化城市轨道交通对房地产价值影响研究综述郑捷奋等为地铁建设投资的过程。 　　上海地铁1号线1995年5月通车前后，给房地产价格带来明显的变化。1991年长桥地区房价比梅陇地区高1100～1200元/m；梅陇通地铁后，因长桥远离地铁，1994年长桥地区商品房基价不足3000元/m，而梅陇地铁口的房价已高于3000元/m。 　　根据美国科学院和工程院下属的交通研究部对华盛顿地铁车站附近房地产开发项目的研究成果显示，1998年华盛顿都市交通管理局来自联合开发项目的收入约 600万美元；在市区郊区的联合 开发物业中，使用地铁出行量的比例分别是 60%和 25%。在市区2万平方英尺的写字楼每年能够为地铁带来30万人次的出行量，为华盛顿都市交通管理局增加50万美元的收益。在日本，轨道交通与房地产的综合开发策略，是20世纪20年代初期，由Hankyu铁路公司在大阪地区首先采用的，由于这种综合开发策略对私营铁路的经营者而言，修建铁路不仅能从为城市提供交通服务中获利，也是房地产开发的重要商机。以东京为例，很多私铁公司将郊区铁路与铁路沿线的零售业、房地产、公共汽车、宾馆等产业进行综合经营。 　　在香港，地铁公司就上盖物业与地产商合作，建造费用和风险由地产商承担，而地铁一般可分享五成利润。香港在建于1975年-1986年的3条铁路线上，地铁公司开发了18处房地产，香港地铁公司也因此成为目前香港最大的不动产管理机构 之一。 地铁公司历年出售物业所得利润全部 用于地铁建设，成为香港地铁发展重要的