上海松江新浜可研报告.docVIP

一、项目土地信息分析 项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。 分析：地价 从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。 分析：用途 从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。 若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。 2003-2007年间周围区类似土地供应情况 区县 土地面积 用途 容积率 中标价 单价 楼板价 拟建项目 金山枫泾镇 355890 商业 1 13390 25.1 376 上海服装城 金山新城中心 108941 商业 1 6148 37.6 564 化工建材市场 金山区金山卫镇1号 135424 商业 1.2 5940 29.24 366 上海南方 国际广场 金山区朱泾镇 176182 商业 1.2 14600 55.25 691 金山第二工业区 金山区亭林镇3号 153286.7