房地产纠纷案件审判实务专题讲座【参考】.docVIP

目 录 主讲人辛正郁简介………………………………………………… 1. 房地产案件的类型特点和审判实务的总体规律………………………1 土地使用权的出让………………………………………………………4 土地使用权出让合同的性质到底是行政合同还是民事合同？………8 土地使用权的转让纠纷…………………………………………...…11 房地产合作开发纠纷案件……………………….…………….…….20 房地产政策的变化是否属于情势变更…………………………….37 未经共有人同意处分共有物，这个行为到底是有效还是无效？..41 裁判物权取得人与第三人利益的协调问题…………………………51 预告登记的相关问题…………………………………………………..55 交房办证与诉讼时效………………………………………………….59 如何确定买卖合同双方当事人的权利义务的范围………………….67 阴阳房屋买卖合同的问题…………………………………………71 小产权房的买卖问题………………………………………….74 建筑物区分所有权纠纷案件当中具有典型意义的案例………76 主讲人：最高人民法院民一庭审判长 辛正郁 房地产案件的类型特点和审判实务的总体规律 大家好，今天我们就房地产案件审判实务当中的若干法律问题做一个简单的探讨。 首先我们来看一下房地产案件的类型特点和审判实务的总体规律。关于房地产案件的类型，是实上它并不是在一个司法统计意义上的一个称为，我们俗称的房地产案件在类型上主要包括这样几类，第一类是土地使用权的出让和转让纠纷，第二类是房地产合作开发经营纠纷，第三是建设工程施工合同纠纷，第四是商品房，也包括房屋买卖纠纷，第五类包括房屋租赁纠纷，当然在广义上建筑区分所有权纠纷也包括在房地产案件纠纷当中。这种分类最高法院在2009年7月份下发的《关于进一步做好当前形势下房地产纠纷案件审判工作的指导性意见》当中也可以得到一定的体现，我们是以这个为依据对房地产案件的类型进行一个总的归纳。 从类型特点上来看，房地产案件具有以下方面的特点，第一是意义重大，我们知道房地产案件的标的额通常都比较大，无论是公司之间的房地产开发经营，土地使用权转让、出让纠纷当中，它的标的额是很大的，我们知道土地价值非常高，动辄几千万，甚至上亿，十几亿，它的标的额很大，利益是重大的。那么从普通的民众角度来看，它涉及到的是广大老百姓的居住利益，因此在利益程度上也是属于重大利益。第二个特点是牵涉范围广，涉及到公司等法人以及公民，我们几乎社会生活中每个人都和房地产有关，那么只要和房地产有关，房地产的纠纷案件就有可能会涉及到它，所以说牵涉范围广。第三个，案件的特点与房地产市场，包括房地产政策的变化联系程度紧，我们通常讲经济冷，纠纷热，实际上经济热的时候纠纷也同样是持续升温。随着房地产市场政策的调控，房地产案件也会呈现出许多比较鲜明的特点，比如说在房地产市场上升期间，可能是房地产调控政策相对清淡的时候，作为房地产纠纷案件可能主要体现为出卖方或者转让方请求确认合同无效、解除甚至要求撤销合同的纠纷会比较多。在房地产市场下降的过程中，通常可能会体现为或者随之相伴的是房地产调控政策力度加大，这个时候买受人或者是受让方主张前面我们所提到的出卖人所主张的这些合同解除、撤销、无效，这种情形也会产生一些急速增加的纠纷案件。第四个是逐年上升的趋势比较明显，就我们不完全统计来看，到了去年，也就是2009年房地产纠纷案件，包括我们刚才所说的这些类，房地产纠纷案件的数量已经占到了民事审判案件当中的将近20%，那么这个数量比较大，而且上升趋势虽然不如特殊类型的，比如劳动争议案件上升趋势明显，或者这样的大，但是他的趋势还是明显的。第五个是房地产案件通常都比较复杂，它涉及到了民法当中的各个部门，就部门法的规定我们来看，首先涉及到房地产法律，包括行政法规，《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行办法》，包括《土地管理法》，同时还涉及到《合同法》，我们知道房地产纠纷大多以合同的形式来体现。第三个涉及到《物权法》，第四个涉及到《婚姻法》，当前形式下很多房地产纠纷，特别是房屋买卖纠纷，有相当一部分是在婚姻共有财产上发生的。那么经过归纳，我认为整个房地产纠纷案件它涉及到了《民法》当中的物法、债法、人法，三大领域都有涵盖，横跨物债，使得房地产纠纷案件的处理难度非常大。第六个特点审判事件当中存在的问题多，不论是法律适用问题，还是事实的认定问题，利益的平衡问题，往往成为审判实践中的热点和难点问题，如何更好的统一审判事件，统一裁判尺度也是摆在法院面前的一个很重大的课题。从房地产纠纷案件的类型和特点来看，房地产纠纷案件的审判工作，涉及了到民生、国民经济以及社会秩序的维护，从而成为民事审判工作当中的重点领