第8章 地价评原理与方法.pptVIP

4）制作深度指数表 深度指数表又称为深度百分率表。深度指数，是随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度指数表，著名的有“四三二一”法则、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则、哈伯法则、爱迪生法则等。 5）计算地价 根据确定的路线价、深度指数表和其他修正系数表，即可由路线价估价公式计算各临街宗地的地价 “四三二一”法则 “四三二一”法则是深度指数表最先使用的法则。它是将标准深度100英尺深的普通临街土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同应用“四三二一”法则，简明易记，但深度的划分过于粗略，因而估价不够精确。 。 具体法则 从道路方向算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。如果超过100英尺则用九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺的价值占路线价的9%，第二个25英尺的价值占路线价的8%，第三个25英尺的价值占路线价的7%，第四个25英尺的价值占路线价的6%。 (1)一面临街矩形土地价格的计算 这是最简单的宗地，只要进行深度修正即可得出地价。 例8.1 如图8.3 现有临街宗地A、B，深度分别为50英尺、150英尺，宽度分别为10米、20米。路线价为1000元/平方米，试运用“四三二一”法则计算两宗地的单价和总价。 (2)前后两面临街矩形土地价格的计算 对于前后两面临街的宗地,应考虑不同路线价的街道对宗地地价的影响程度,通常先确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线,再以此分界线将土地分为前后两部分,然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格,再将此两部分的价格相加求和. 分界线的计算如下: 高价街影响深度=高价街路线价÷(高价街路线价+低价街路线价)×总深度 低价街影响深度=总深度－高价路线影响深度 例8.2 如图8.4 现有前后两面临街、总深度为75英尺的矩形土地，其前街路线价为4000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，试求该宗地的单价。 (3)矩形街角地价格的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的宗地。街角地的地价计算通常先按所临街道中的高价街计算地价，再加上因临低价街而产生的地价增加值即得所求地价。 例8.3 如图8.4现有一矩形街角地，其正街路线价为5000元/平方米，旁街路线价为3000元/平方米，临正街深度为50英尺（15.24米），临旁街深度为25英尺（7.62米），设旁街加计二成，试求该宗地的单价和总价。 解答 解：该宗土地的单价=5000×120%+3000×20%=6600元/平方米 该宗土地的总价=6600×15.24×7.62=766450.08元 课堂讨论题 举例说明“四三二一”法则的不足之处？ 8．3基准地价修正法 8.3.1基准地价与基准地价修正法 1)基准地价 基准地价是区域平均地价系列中的一种，反映了城镇土地利用所产生的实际经济效果，具有直接控制和引导宗地地价系列中各地价的功能；而在宗地地价系列中，基准地价又是一类区域平均地价。因此，基准地价在地价体系中占有重要地位，对宏观控制地价，引导土地交易和流动，具有重要作用 基准地价具有以下6个方面的特点： (1) 基准地价是一种区域性的价格基准地价反映的是特定区域的平均价格 (2)基准地价是一种分用途的价格。 (3)基准地价是一种平均价格。 (4)基准地价是一定年期的价格。 (5)基准地价是一种具有一定时效性的价格。 (6)基准地价是一种指导性的标准价格。 基准地价在地价体系中的地位和作用： (1)有助于政府宏观调控土地市场。 (2)为制定出让底价、标定地价提供了依据。 (3)是进一步评估宗地地价的基础。 (4)是国家征收土地税的依据。 基准地价修正法 基准地价修正法是利用政府公布的城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，用待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求得待估宗地价格的一种估价方法。 基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的有效手段。基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内同类用地的一般条件。因此，通过待估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条