浅论房地产企业所得税管理.doc

浅论房地产企业所得税管理 一、房地地产企业所得税管理存在的问问题 企业方面存在问题: 当前房地产企业在所得税申报报方面普遍存在故意少申报收收入多申报成本、费用，少计计当期应纳税所得的现象。具具体包括以下几方面： 1、、隐匿预收房款。有几种方式式，一是将预收购房者的预付付款挂在“其他应付款”等往往来账上，或记入“短期借款款”等科目，账面不反映收入入；二是用自收凭证收取预收收房款，存入非基本账户或其其它银行卡上，故意打埋伏，，这种做法隐蔽性较强。故然然开发企业最终会因购房者需需要开具发票而作收入处理，，但明显减少了当期收入，减减少当期应缴税金；三是将预预收的定金以购房者的名义存存入银行改头换面不作预收款款申报收入等等。 2、延迟迟结转收入。大多数开发企业业都以办理竣工决算为收入结结转的时点，通过延迟办理竣竣工决算拖延收入结转的时间间，或者部分开发企业以款项项收齐开具正式发票为结转收收入的时点，收入确认由企业业人为控制，这两种做法在房房地产企业较为普遍，总局新新的31号文件明确了完工产产品的三个条件，新的文件有有效的遏制了企业故意延迟结结转收入的现象。 3、成本本费用支出不实。房地产企业业的成本费用项目多，构成复复杂，专业性强。因此虽然大大都数企业成本费用的列支取取得的票据是合法的，但税务务部门审核时对其支出的真实实性和合理性难以准确界定。。主要有四种情形：一是开发发项目分期进行，对先期开发发部分的成本确认困难。；二二是实际开发成本超出预算的的企业不能提供确凿的证据。。有部分企业存在开发成本的的实际支出数明显超过工程预预算，企业一般只提供最终的的决算资料，并不能提供相关关的合同变更书，给出成本增增加的合理理由，由中介机构构出具的房地产企业决算资料料因各自的利益关系和原因并并不能真实反映企业的实际开 4、人为多结转销售成成本。主要有两种现象：一是是加大先期开发成本费用。现现有的大部分开发企业均为项项目开发，开发项目虽不大，，但多数分期滚动开发，这就就给企业人为加大先期开发费费用有机可趁。企业在整个开开发项目完工前按土地出让合合同分期付清土地出让金、拆拆迁补偿费，在项目开发前期期付清规划设计费等前期工程程费、基础设施建设费，企业业全部计入开发成本，不按分分期开发的项目分配计算当期期的开发成本，必然加大本期期计税成本。二是按预算预估估开发成本。房地产开发企业业会十分注重资金的时间价值值，在未形成工程决算时，一一般不会按合同总价款全额支支付工程款，84号）文件第三三条及总局《关于房地产开发发业务征收企业所得税问题的的通知》第八条第4、5款要要求开发产品成本必须真实、、合法的基本原则，由此带来来同样的后果就是加大可售面面积单位工程成本，和已销开开发产品的计税成本，减少了了当期应纳税所得。 5、混混淆期间费用和开发成本的界界限。主要表现在：一是混淆淆开办费和开发成本、期间费费用的界限。有些开发企业将将正常开工建设后发生的业务务招待费、业务宣传费、添置置的固定资产等均作为开办费费，待工程开工后作为期间费费用一次性税前扣除；二是混混淆当期费用和开发成本的界界限。最常见的是将成本对象象完工前发生的各种性质的借借款费用直接在当期费用中列列支，售楼部、样板房的装修修费用未单独核算时企业未记记入开发成本直接作期间费用用税前扣除。 6、财务核算算欠规范。会计科目设置和运运用的较为随意，多数房地产产企业都未设立“开发产品””科目，对完工的确认从财务务资料上无法判断。“预收账账款”、“其他应付款”等往往来科目的运用较为随意。预预收房款时缴纳的地方税金直直接记入“主营业务税金及附附加”，在20xx年以 education on Party members'advancement activities and enhance awareness of the Communist Youth League education achievements, and vigorously promote the construction of civilization advanced units, units and staff home building activities, balanced, focused, pragmatic, innovation, high standard, high quality, high level, high efficiency to complete various tasks throughout the year.First, pay close attention to research information, efforts to improve decision-making s