东丽n路项目销售代理服务计划书.docxVIP

谨呈：四川招港置业有限公司东丽路项目销售代理服务计划书 新加坡超群·成都思睿地产顾问有限公司第一部分 销售代理1、营销策划服务内容（1）项目定位①土地属性分析②市场容量、市场竞争分析③目标客户群的定位分析④产品配比分析⑤项目形象占位（2）产品建议①规划建议及后期评估②户型建议及后期评估③立面建议及后期评估④配套建议及后期评估⑤商业建议及后期评估⑥景观建议及后期评估（3）市场判断及定期市场分析①宏观、区域经济形势②整体、片区商业市场量价关系③房地产政策及商品房相关政策解读④竞争项目市场分析、销售及推广内容适时跟踪（4）项目运营分析①开发节奏与市场关系②开发节奏与成本关系③开发节奏与销售关系分析（5）价值梳理提炼①项目SOWT分析②项目FBA分析③核心价值提炼（6）客户分析①购房人行为特征②核心客户关注点分析③核心客户区域分布④核心生命周期特征分析⑤后期成交客户分析⑥流失客户分析（7）项目推广①推广主题②推广价值体系③推广形式渠道④推广费用排布⑤推广节点排布⑥推广效果控制⑦项目品牌⑧现场物料（8）项目包装及客户体验①销售通路设计②围墙、导旗等现场看板设置③参观体验流线设置④售楼处功能、效果设置、装修、装饰建议⑤样板间、样板区功能、效果设置、装修、装饰建议（9）蓄客策略及执行方案①客户通路整理②客户池构建与维护③现场蓄客活动设计及执行④销售手册制作、销售说辞⑤销售团队组建、培训⑥客户诚意登记及维护⑦客户分级管理及维护⑧现场物料（10）推盘时机及推量控制①市场竞争分析②客户蓄积指标分析③企业开发现金流需求分析④价格体系分析、价格表单制定（11）开盘策略①开盘方式设计②开盘专项执行计划③价格表单制定、公示④促销、优惠方案（12）销售风险控制①客户异议预防及处理专案②客户投诉预防及处理专案③红线内外风险提示④公关风险防范⑤销售周度、月度分析2、节点计划安排：根据项目分期推出批次，结合市场客观实际，制度阶段销售目标3、 收费标准1）营销代理佣金的计取方式为：固定比例销售代理佣金计算公式为：销售代理佣金=房屋销售成交价×购房合同销售面积×佣金比例。2）按照以下收费标准执行：目标任务完成情况佣金计提比例完成销售目标的80%以下按照销售总产值的1.4%完成销售目标的80%（包含80%）-100%之间按照销售总产值的1.6%完成销售目标的100%（包含100%）以上按照销售总产值的1.8%3）销售代理佣金发生条件在每一份商品房买卖合同签订且甲方收到合同约定的首付款（针对约定为按揭或分期付款客户）/全款（针对约定为一次性付款客户）时，即视为按合同签约总额的上述约定固定比例发生计提相应的销售代理佣金。注：当发生退房后再售的，不重复计取。4）代理佣金的确认及支付方式销售代理佣金按《代理佣金结算明细表》所确认的金额按月支付。每月5日前乙方将上个月的《代理佣金结算明细表》交甲方审核确认，甲方应在3个工作日内审核确认完毕，并告知乙方提供发票，甲方在收到乙方提供等额合规的发票后的5个工作日内向乙方支付相应款项。第二部分 销售团队组织架构总负责人(1)项目经理（1）（曾祥明）销售经理（1）陈彦丽销售经理（外销1）肖志伟策划经理（1）陈静销售组长销售组长置业顾问2人置业顾问2人销售组长置业顾问2人策划人员（1）销售秘书1人下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。　小故事2、危险的森林里　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。”　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。”　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总