实世f纪花园.docVIP

乌 审 旗 世 纪 花 园 代 理 销 售 策 划 提 案 榆林市丰亿置业有限公司 2011年8月8日 前言 鄂尔多斯市鸿腾房地产开发有限公司： 非常荣幸收到贵公司邀约参加贵司乌审旗世纪花园项目的推广及销售方案。 我们深知贵司对于本项目的发展愿景，即希望通过贵司的开发实力和精心规划打造鄂尔多斯区域名盘。 我公司作为陕北地区专业性最强、实力最强、实战经验最丰富的专业房地产策划、推广、销售一体化代理公司，我们将全程对本项目负责，以专业、敬业、贴身的服务理念为本项目提供最深层次的服务！ 针对前期与贵司的接洽以及贵司对此项目的要求，我们将依据本项目的目前进度和市场环境对项目营销全程做如下初步方案！ 榆林丰亿置业有限公司 2011年8月8日 目 录 一、世纪花园苑项目市场分析 1.区域市场分析 2.定向市场分析 3.项目分析－－ＳＷＯＴ分析二、世纪花园项目定位 1.市场定位 2.项目形象定位 3.目标客户定位 4.目标市场细分  5.目标客户三、丰亿销售策略 1.市场气氛培养 2.促销手段建议 四、宣传策略 1.媒体选择建议 2.宣传主题 3.广告创意及诉求 4.广告宣传推广策略 5.媒介的组合策略 五、丰亿的优势 1.项目策划策略期 2.策划定位 3.项目形象包装设计 六、结束语 一、世纪花园项目市场分析 1．区域市场分析 乌审旗是内蒙古自治区南部和陕西榆林、宁夏接壤的一座旗县(相当于县城规模)，归属鄂尔多斯市管辖。同榆林、鄂尔多斯一样，这里盛产羊毛、煤矿、稀土、天然气等资源，四大资源被简称为“羊煤土气”。2009年，中国房地产及住宅研究会人居环境委员会将乌审旗定为全国首座中国人居环境示范城镇，以期这个资源富集、生态脆弱的典型的小城镇能够成为西部小城镇人居环境的样板。在政府加大对乌审旗城市建设力度过程里，国际国内500强企业和重点项目相继进驻，中煤大化肥、博大实地联碱、建丰化工等18个项目正在建设；中石油压缩天然气、天旭轻合金等6个项目即将投产；博源甲醇、星星能源液化天然气等8个项目建成投产。可见乌审旗是一个发展潜力巨大的城市，这也就可以解释越来越多的外地人口入驻乌乌审旗，而导致楼市火爆，在当地掀起抢购热潮。所以，乌审旗楼市的发展前景依然会一路走俏。 2.房地产现状分析 （1）进入2010年，房地产市场的畸形增长已经成为众矢之的，目前国家政策直指高房价，新“国八条”出台，严格限制二次置业及多次置业的按揭贷款，以此来解决房地产过热的现象。政策的出台让很多一线城市房价暴跌楼市缩水。 （2）“房价归根到底还是被炒起来的。”这句话从另一个层面揭露了国家“新政”所要打击的对象，即为房地产市场投机行为。距离严厉的“4·16”房地产调控政策出台已近一年了，一线城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，各地成交量直线下滑的信息每每传来， “新政”在贷款渠道上的限制，更是严厉的打击了炒房者的资金链条。 总结：乌审旗虽属县级城市，限购令冲击较小，但一些硬性政策还是会挫伤消费群体的购买积极性，为楼市的销售带来负面影响，但与榆林比较，乌审旗房地产市场相对正规，就目前房价而言，泡沫成分较低，只要制定合理的价格策略锁定目标客户群体，做足我们的专业分析及市场推广，引爆销售高潮！ 三、项目现状： 项目位置：乌审旗新区 开发商：鄂尔多斯市鸿腾房地产开发有限公司 项目规模：11万平方米 四、项目SWOT分析： 1、优势（S）： 1.1项目体量较大 1.2乌审旗新区，路路相通，交通便利； 1.3项目附近有一大型广场。 2、劣势（W） 2.1开发商知名度不高，项目缺乏品牌认知度； 2.2正处开发阶段，配套设施不全； 2.3；销售周期短，很难树立品牌高度 3、机会（O）： 3.1旧城改造，一马路为重点改造区域； 3.2人口迁移，市场需求量增加； 3.3乌审旗当地消费习惯更热衷于步梯的多层房，所以这是本项目的最大机会。 4、威胁（T）： 4.1受国家宏观调控影响，准客户都持观望态度； 4.2项目周围中高档住宅大规模开发，市场基本饱和，销售难度大； 4.3受目前房价格制约，本项目定价将受限制。 3.5 分析总结 本项目与计划年内开盘的项目在客源争夺上存在不小的压力，尤其新“国八条”及相关房地产政策的出台更是使得市场变幻莫测，前景不容乐观。 随着消费者投资的日益理性，及国家不断出台的房控政策，对都本项目带来不小的威胁，但只要锁定目标客户，并为项目量身制定推广销售策略必将引爆销售。 世纪花园项目推广策略 推广策略 鉴于开发商销售期望，三个月销售总体量的80%（约9万平米），这个销售任务对于任何一家代理公司来说都是非常巨大的。这就意味着快速、准确还要不失稳妥！ 快速——意味