chapterfour.new--assetsappraisal-3概要.ppt

（三） 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。 （四） 投资利息 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握以下六个方面： (1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息 (2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。 (3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。 (4)利率的高低。 (5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。通常为年。 (6)名义利率和实际利率；在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。 资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率， 即：利率=单位时间内的利息/本金×100%。 计算利息的方式有单利和复利两