2014年长春宽城子老城历史街区商业定位及规划建议.pptx

长春宽城子老城历史街区商业定位及规划建议一、项目属性目标界定区域环境描述项目地块素描项目属性界定核心问题梳理二、项目发展背景分析整体商业市场分析区域商业市场分析销售类型市场分析文化市场分析三、国内知名案例借鉴成功案例分析项目借鉴分析四、项目定位方向思考项目定位策略思考项目主题定位项目主题亮点诠释五、项目商业业态规划商业业态定位方向商业业态落位情况附录：项目收益情况预判本次报告目录1项目属性目标界定本次报告目录本案位于城市绝对核心区域，隶属的南关区是传统居住区域，临近最繁荣的现代商贸区朝阳区，核心区位条件为项目未来发展奠定了绝对的先天优势。南关区在长春市中，是仅次于朝阳区的核心区域，区域商业发展繁荣。南关区作为长春市发祥地，旧城区所在，配套业态齐备，在新一轮的调整规划中将成为长春市新的行政中心、商业中心、金融商务中心和文化中心。区域亦紧邻长春更为经济繁荣的朝阳区，有机会共享两个区域的发展优势。南关区朝阳区项目整体区位情况据规划信息表示，项目所在的南关区将谋划推进特色商业区块的发展，形成商业、旅游、文化的联动；本项目将作为文保街区的改造项目得以积极推进。南关区经济社会发展规划（简述）1、总体思路以城市综合体项目建设为龙头，以打造现代服务业强区为目标，突出“服务业立区”发展战略，强力推进北部大改造。2、主要任务和措施全力构筑以高端商业、商务、金融、文化为主导产业体系。积极谋划商业布局，重点发展以交通节点、高层商务楼宇、特色商业街路和特色商业街区为代表的经济载体。坚持商、旅、文联动发展，努力打造长通路伊斯兰文化街、文庙、刘老根大舞台等一批特色商业区块，形成圈楼、华联古玩城和乾艺茶城三足鼎立的文化工艺品集聚效应。——参见《南关区2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划(草案)的报告》项目区域规划情况宽城子是长春的发源地，本案将以宽城子为蓝本，进行文保街区的改造翻建。长春市历史街区1宽城子老城历史街区2沙俄铁路用地历史街区（首批申报）3商埠地历史街区4人民大街历史街区（首批申报）5新民大街历史街区（首批申报）6伪皇宫历史街区（首批申报）7南广场历史街区（首批申报）8长春电影制片厂历史街区9中国第一汽车制造厂历史街区（首批申报）10长春柴油机厂生活区历史街区项目区域历史沿革项目处于传统居住片区中，周边被传统、老牌小区包围，区域居住属性强烈。本案项目地块周边环境项目周边道路中，东天街是项目主要交通通路，车辆行驶条件良好，东侧是项目最佳临街展示面，北侧、西侧道路级别较低。伊通河东天街本案兴盛路来安东街荣光路东天街项目地块交通环境地块内部以二层建筑为主，全为待拆迁建筑。地块内部“院落式”建筑格局及“Y型”道路肌理保留完整清晰。地块现状素描本项目占地面积21,659平米，地上建筑面积仅19,493平米，整体容积率0.9。体量较为精致，难以实现规模性大盘开发。类别指标规划总用地面积21,659平方米总建筑面积地上19,493平方米地下15,140平方米容积率0.9建筑密度34.98项目地块指标解读位于城市核心区域的传统居住区内，精致体量的历史街区商业项目小体量历史区居住区项目周边以传统、老牌小区为主，区域居住属性强烈项目地上规划建筑面积2万平米左右，商业体量精致项目是城市重点文保街区项目，文化保护是开发背景项目属性界定业态把控形象定位平衡运作本项目是城市核心区历史文化街区改造项目，项目的核心问题是项目整体定位，商业业态定位以及租售比例、预期收益预测。我们对目标的理解充分挖掘宽城子的文化潜质，创造集中体现长春悠久文化传统，适应现代化的生活方式，散发着独特都市魅力的历史文化商业街区。合理的配置业态，以特色商业业态与周边现有业态形成差异，品质保证的同时，实现项目综合价值的最大化。不同的租售策略代表着不同的开发模式，合适的自持和出售比例，是本项目后期运营成败的关键之处。客户目标梳理1、辐射范围2、市场定位3、文化利用4、经济价值1、作为重点文化保护项目，2万平米精致体量，目标消费群体及辐射范围是哪些？2、面对城市及区域商业市场环境，如何处理自身及周边市场的关系，找到市场站位点？3、“宽城子”文化浓缩，日益消退、灰色回忆的历史如何与现代商业结合？4、自持出售店铺如何分区规划，保证文保街区的定位，同时最大化商业价值？本案核心问题梳理2项目发展背景分析本次报告目录1、整体商业市场分析项目发展背景分析长春市以重庆路、红旗街、桂林路作为核心商圈的代表，集中分布于朝阳区及南关区。本案距离重庆路商圈最近，位于三个商圈之间发展潜力向好。城东红旗街重庆路火车站桂林路商圈级别商圈名称消费档次代表项目核心商圈重庆路商圈中高档卓展、万达、人防商场红旗街商圈中档偏上欧亚、巴黎春天、万达桂林路商圈中低档依林小镇、78购物广场次级商圈火车站商圈中低档国际