2015年珠海优特广场项目整体定位及产品优化建议报告258页.pptx

谨呈：珠海优特房地产开发有限公司珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告世联行综合体事业部珠海优特广场项目组汇报提纲：第一部分：整体定位与发展策略第二部分：物业优化建议汇报提纲：第一部分：整体定位与发展策略第二部分：物业优化建议Part 1 宏观背景分析1.1 城市规划1.2 经济环境1.3 政策分析1.4 宏观市场【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区广珠铁路京港澳高速广珠轻轨港珠澳大桥深中通道珠海--引领珠江西岸经济提升的核心枢纽港珠澳大桥：2009年底动工，全长约50公里，大桥建成后，市民开车从珠海到香港的时间将由现在的3个多小时缩减为约半个小时，一期计划于2017年完成。广珠轻轨：全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，成就广州珠海一小时生活圈，现已通车。深中通道：是连接深圳市和中山市的大桥，预计2015年年底开工，工期6年，建成后珠海到深圳的时间将由2个多小时缩短到1个小时之内。【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区－新城－中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心中心城区构成和功能构成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区和由南屏、湾仔、红湾组成的南湾城区；功能：承担全市主要的综合性服务职能，是全市的经济、文化和行政中心。珠海三级城市中心体系2个市级中心：拱北－吉大中心、十字门中心；4个区级中心：新香洲中心、金湾中心、斗门中心及后环中心；14个城市组团级中心：三溪、九州商贸、南屏等。【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后珠海的经济运行态势较平稳；GDP持续增长，2014年珠海市GDP产值为1857.32亿元，比上年增长10.3%，增速居珠三角第一；珠海近5年GDP的平均增长率达到10%左右，保持了良好的经济增长势头，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。珠海市GDP和人均GDP珠三角内排名年份　GDP产值(亿）GDP排名人均GDP（万）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名2012年1503.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名在珠三角地区的9个城市中，珠海的经济实力相对偏弱，2011－2014年GDP排名一直是第八名，GDP产值仅高于肇庆，仅占广州GDP的1成左右；不过，近几年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直稳居前三甲，人均GDP仅低于深圳和广州。注：珠三角地区包括广州、深圳、珠海等9个城市【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力2014年，珠海市三大产业的比重为2.6:50.6:46.8，第二产业仍占主导地位；2010年以后，珠海第三产业在GDP中的比重持续上升，实现了较大的发展，但2014年第三产业的比重仅比2013提高了0.5%，增幅有所放缓，第三产业的发展略微乏力。2014年珠海三大产业构成【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业围绕“三高一特”产业体系，构建五大产业功能区高端服务业功能区：依托中心城区、横琴新区，对接港澳，重点发展现代服务业，主要承担行政办公、金融保险、商务会展、商贸物流、休闲旅游、文化创意、科技服务等功能；高新技术产业功能区：依托唐家湾科教城，重点发展软件信息、集成电路等高新技术产业；高端制造业功能区：结合机场、港口，依托西部多个新城地区，重点发展装备制造等产业；海洋经济特色功能区生态农业特色功能区【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房” 及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好中心城区限购松绑：在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；在我市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。限贷限价放松：放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制，通过市场决定价格。——《珠海市人民政府办公室关于进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》(2014.9.26)珠海限购政策松绑对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即贷款最