二手房转让审批类型及依据.docVIP

十类二手房（住房）转让的涉税处理方法 下面列举到的二手房交易房屋类型为住房，商铺或商住两用不在此列。二手房转让类型共有十项：二手房买卖（有四类）、离婚财产分割、无偿赠与（三类）、法院拍卖、个人将受赠不动产对外销售。除继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房外的无偿赠与，按二手房买卖处理。 二手房材料审核注意的一些事项：一是看房屋类型是不是住房（住宅），只有住房才适用以下处理方法；二是看属于普通住房还是非普通住房（144平米以下的属普通住房）；三是看获得住房是否超过5年，商品房看房产权证和契税完税证明，二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；四是看房屋价格评估报告书的价格是否和计税价格一致。 先谈谈契税，按以下几种情形计算契税是多少： 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条规定，“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。” 根据《财政部?国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（六）项规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。?即税率为1.5%。 如果不是首次购房的,契税税率则为3%,对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税,即税率为1.5%。 享受优惠政策的住房（以下简称普通住房）应同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。 一、个人转让满5年普通住宅 1.营业税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）第一条规定，自2011年1月27日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2.土地增值税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 3.印花税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 4.个人所得税。 (1)免征个人所得税。根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 （2）减按1％征收个人所得税。根据《自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知》（桂地税发〔2008〕164号）第二条第（二）款第1点规定，个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税，其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、个人所得税1%。 5.城建税、教育费附加、地方教育附加。 随营业税免征。 二、个人转让超过5年（含5年）非普通住房 1.营业税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）第一条规定，自2011年1月27日起，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 2.土地增值税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 3.印花税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 4.个人所得税。 (1)免征个人所得税。根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 （2）减按1％征收个人所得税。根据《自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知》（桂地税发〔2008〕164号）第二条第（二）款第1点规定，个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税，其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、个人所得税1%。 5.城建税、教育费附加、地方教育附加费。 随营业税免征。 三、个人转让未满5年住房 1.营业税。 根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）第一条规定，