房地产投资分析计算题、数综合题.doc

房地产投资分析计算题、综合题 1 ．有一项投资，投资者投资 100 万元购买一栋住宅用于出租，租期 10 年。租约规定每年年初收租，第一年租金为 10 万元，每二年租金增加 10% ，在租约期满后将物业售出，得到收益 90 万元，折现率 12% ，计算净现值和内部收益率。（注：基准收益率 10% ，计算可利用下表进行） 计算表 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投资额 –100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 物业售出 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 90 净租金收入 10 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 0 净现金流量 –90 10 11 11 12.1 12.1 13.31 13.31 14.64 14.64 90 折现系数 12% 1 0.893 0.797 0.712 0.636 0.507 0.361 0.257 0.162 0.047 净现值 -90 -81.070 -72.303 -64.471 -56.775 -50.640 -45.835 -42.414 -40.042 -39.354 50.646 2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ2，商品房平均售价为2000元/ｍ2，投资商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。 解：（1）收入函数F(x) =2000x 成本函数C(x) =3500000+920x 令 F(x) =C(x) 得： 2000x =3500000+920x x =3500000/1080 x =3240.7 (m2) 即 当x =3240.7 时，盈亏平衡。 令F(x) -C(x) =5300000 得： x =8148.1 (m2) 所以，该项目目标利润开发量为 8148.1平方米。 （2）收入函数F(x) =2000x 成本函数C(x) =3500000+920x+16%*2000x 令F(x) =C(x) 得： 2000x =3500000+920x+320x x =4605.3 (m2) 即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡。 令F(x) -C(x) =5300000 得： x =11578.9 (m2) 所以，综合税率为16%时，项目利润开发量为11578.9 平方米。 3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元） 2000年 100 2001年 112 2002年 125 2003年 140 2004年 155 2005年 168 2006年 180 2007年 194 试预测2009年的利润额 解：列表如下 年份 x y y的一次差 -7 100 -5 112 12 -3 125 13 -1 140 15 1 155 15 3 168 13 5 180 12 7 194 14 ∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x2 =168 Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解 ∑y =na+b∑x ∑xy =a∑x+b∑x2 解得 a=146.75 b=6.80 即y =146.75+6.80x 当 x =11 时，y =221.5 所以你，2009年的利润额为221.5万元。 4 某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表（单位：百万元）。试预测2009年的利润额。 年 份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 销售收入 5 10 12 15 15