芜湖房地产项目价值及财务风险评估_ZHANG 0308.docVIP

芜湖房地产项目价值及财务风险评估 对芜湖房地产项目的评估有助于评估芜湖房地产项目的投资价值、融资需求、财务风险和对集团财务的影响。估算是简化处理的，做有根据的预测和估算，因为一是新项目；二是没有太多的调查。 一、模型及假设 1、项目净现值估值模型 （1）利用折现现金流模型（DCF）对项目进行估值 现金流净现值（NPV）= Σ{未来第n年的现金流/(1＋折现率)n } （2）折现率计算 首先，利用房地产行业上市公司的数据和资本资产定价模型（CAPM）计算芜湖项目的贝塔系数β和权益资本成本 权益资本成本 = 无风险收益率＋(市场收益率－无风险收益率)×贝塔系数 其中：贝塔系数β = 行业上市公司无负债贝塔系数平均值/（1-公司资产负债率） 市场年收益率 = 股市周收益率累计 无风险收益率 = 10年期国债利率 其次，计算公司的加权平均资本成本(WACC)，也就是折现率 WACC = 资本结构债务权重×债务资本成本×(1－所得税率)＋资本结构权益权重×权益资本成本 （3）预测公司未来的损益表和资产负债表，来确定未来若干年的现金流入 自由现金流 = 融资现金流 其中：自由现金流= 净利润+ 折旧+ 财务费用+ 存货的减少– 固定资产投资 = 销售收入-销售成本-经营成本-财务费用-营业税-所得税+折旧+财务费用+存货减少- 固定资产投资 = 销售