山水花都商业计划书课题.doc

海南省榆亚盐场发展改革与职工再就业工程 三亚榆林湾“山水花都”国际安养城 目 录 第一部分 项目概况 一、项目名称 ………………………………………………………………4 二、项目性质 ………………………………………………………………4 三、项目建设地点及其条件 ………………………………………………4 四、项目（产品）定位 ……………………………………………………5 五、市场定位 ………………………………………………………………7 六、主要规划设计条件 ……………………………………………………8 七、项目规划设计内容 ……………………………………………………8 八、项目合作开发模式 ……………………………………………………14 九、项目总投资估算 ………………………………………………………15 十、市场营销与效益分析 …………………………………………………19 第二部分 融资合作方案 一、项目投资开发进度及资金筹措计划 …………………………………27 二、项目公司的原始股权价值分析 ………………………………………30 三、项目融资或战略合作模式 ……………………………………………32 结论部分 ……………………………………………………………………35 附件（图表）： 三亚市房地产业基本情况参考资料 …………………………………36～41 三亚龙玺投资发展有限公司简介 …………………………………………42 海南省榆亚盐场简介 ………………………………………………………43 三亚榆林湾“山水花都”项目位置图 ……………………………………44 三亚榆林湾“山水花都”项目概念性规划图 ……………………………45 第一部分 项目概况 一、项目名称： 三亚榆林湾“山水花都”国际安养城（暂名）。 二、项目性质： 海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅项目综合开发（国有困难企业改革发展与职工再就业工程）。 三、项目建设地点及其条件： 项目建设地点位于三亚市榆林湾东岸、海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围。项目区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾、大茅河与三亚市榆红管区相连，东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻（通过田独镇的旅游专用通道和本项目区现有的600～1000米长的两条山路均可通往亚龙湾），是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区、三亚海棠湾国家级旅游度假开发区、田独镇新兴工业区、六道渔港及南海海洋渔业综合服务基地的咽喉之地，正在建设中的红沙大桥将把本项目区与三亚市区连为一体，其地理位置十分优越。 榆林湾是一个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞——榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点——海螺岭与狗岭山地，东侧为亚龙湾的主要背景山脉——安罗岭，中间有大茅河、榆林湾水体及红树林生态长廊自北向南贯彻全境。其整体地形如同一把纳凉休闲的太师椅，山海河城汇集一体、水木清华生机勃然，是三亚市区唯一可从事大型人工水系营造工程的高档海滨建设项目开发用地，也是目前三亚市区硕果仅存的亲水型城市旅游度假发展空间，具有无可限量的投资价值与升值前景。 四、项目（产品）定位： （一）着眼基础设施建设。对榆林湾、大茅河近4000亩水面及其沿岸的红树林生态环境进行彻底维护和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌给榆林湾、大茅河两岸人民造成的生命、财产损失。 （二）改善榆林湾水质环境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢复榆林湾、大茅河的水质环境，使之达到国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准。 （三）保护红树林生态环境，使其繁荣昌盛，并使之成为提升三亚榆林湾旅游度假环境品位的“水上绿色景观长廊”。 （四）按照三亚市整体的城市功能规划进行运作。项目拟采取“近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合”的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光、水鸟栖息、热带花卉园艺、城市度假休闲、益智健身、水上游乐、国际会议会展及大型水上演艺、大型数码喷泉、数码焰火灯光工程等为一体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的一方靓丽名片，成为三亚创建世界级热带滨海旅游城市的“海洋文化综艺之窗”。 根据海南省规划委员会有关“榆林湾旅游度假区”的规划指导思想，三亚榆林湾“山水花都”国际度假城邦项目，拟按照三亚市旅游业发展规划中将榆林湾作为“亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游、后勤综合服务基地”的基本定位，结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市的发展目标，以“绿色浮岛”的生态复合型地产开发理念，整合项目区得天独厚