招商培训-招商策划-201212商业物业销售返租模式.pptVIP

利率的变动对回报收益的影响 对投资者而言，投资回报有两个基本的参考标准 一、银行存款利率。 回报率至少高于存款利率，否则投资商铺的收益反而不如把钱存入银行。 二、商铺的银行贷款按揭基准利率（房贷利率上浮10%）。 如果回报率与按揭基准利率相当，则可以满足贷款者的月供。 对开发商而言： 投资回报率也至少要比同期银行存款利率高，才可能对投资者产生吸引力。 回报率与租金的关系 商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。租金水平高，则投资者的投资回报率期望值就高，反之亦然。 对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。 通常租金反推回报率的公式为： 每平米月租金 × 12 ≥ 每平米售价 × ROI 对于开发商（运营商）而言，公式左边越大越好； 对于投资者而言，公式两边趋等最好。 租金、回报率与销售定价 返租销售价格公式 区域市场平均租金水平 （元/㎡·月） R0 100 市场平均商铺售价 （元/㎡） A 20000 年投资回报率 r 8% 回报年限（年） n 5 返租后售价（元/㎡） P 23333 不同返租模式的现金流 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 对于开发商而言，较短返租期内的固定回报率，相对成本固定，在宏观经济形式利好的情况下，现金流入、流出稳定。 不同返租模式的现金流 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 对于开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的不确定性增加，在宏观经济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。 商业物业销售返租模式 报告提纲 为什么要销售 销售的标的物（物权、非物权） 商业物业的几种销售方式（概念特点） 不同销售方式的优劣势及其适用物业 不同销售方式的定价策略 带租约销售与售后返租 回报率与利率、租金的关系及对销售的影响 不同返租模式的现金流 售与不售 招商与销售的关系 先租后售 租售并举 先售后租 只租不售 只售不租 特点 适用物业 先租后售 营造商业氛围，提升商业价值，利于后期销售（带租约销售） 社区商业、小型集中商业 租售并举 操作灵活，利于资金的回笼； 租金与售价不对等 先售后租 快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期经营；买高了vs卖低了（产权式销售） 社区商业、集中商业 只租不售 遵循商业客观规律的最佳处理方式； 资金大、回收周期长，运营风险大 大型MALL 只售不租 快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 小型社区底商，非集中商业 为什么要销售 开发商直接的现金压力 未来预期不良 退出机制 销售的标的物（物权） 商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，不同的销售方式所销售的标的物也不同。 商业物业的几种销售方式 商业物业的几种销售方式 直接销售 带租约销售 产权式销售（售后返租） 整体销售 房地产信托 直接销售 直接销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ —— 是否具有使用权 × √ —— 是否具有转让（退出）权 × √ —— 是否具有收益权 × √ —— 是否具有抵押权 × √ —— 是否具有担保权 × √ —— 完全的物权转移 商业运营之前直接销售 带租约销售 带租约销售 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ —— 在约定期限内 是否具有使用权 √ × —— 是否具有转让（退出）权 × √ —— 是否具有收益权 × √ —— 是否具有抵押权 × √ —— 是否具有担保权 × √ —— 带条件的物权转移 产权式销售 产权式销售（售后返租） 开发商 购买方（业主） 经营方 是否具有所有权 × √ × 在约定期限内 是否具有使用权 × × √ 在约定期限内 是否具有转让（退出）权 × √ × 在约定期限内 是否具有收益权 × √ √ 是否具有抵押权 × × √ 是否具有担保权 × × √ 不完全的物权转移 产权式销售也称为“返租销售”，通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。 是最具争议的商业销售模式。 经营权销售 经营权销售（只租不售） 开发商 购买方 （经营方） 是否具有所有权 √ × × 在约定期限内 是否具有使用权 × √ √ 是否具有转让（退出）权 √ × × 是否具有收益权 √ × × 是否具有抵押权 √ × × 是否具有担保权 √ × × 非物权转移销售 经营权（经营收益权）销售：对于投资者或经营者来说，只拥有物业经营权属，而没有物业所有权属。 房产信托REITS 一、房地产信托公司 二、房地产资金信托：即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委