《棚户区改造项目自求平衡报告》.docxVIP

棚户区改造项目自求平衡报告一、项目参数设定1、项目基准收益率设定为6%；2、项目计算期按25年考虑，其中建设期3年，还款期22年；3、该项目采用市场融资的方式，融资年限25年，银行贷款利率按照5.15%计算；4、上解省财政费用根据《000财政厅、000国土资源厅、人民银行郑州中心支行关于落实土地出让金3%省统一管理使用规定的通知》（豫财办综〔2007〕44号），按照土地出让收入的3%提取；5、国有土地收益基金根据《财政部 国土资源部 中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》（财综〔2006〕68号）和《000人民政府办公厅关于转发省财政厅国土资源厅000土地专项资金管理试行办法的通知》（豫政办〔2009〕38号）的规定，按照土地出让收入2%提取；6、农业土地开发资金按每平方米35元计取；7、廉租住房保障基金根据《关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知》（财综〔2007〕64号）规定，按照土地出让收入的3%提取；8、土地综合整治成本包括征地和拆迁补偿费用、三通一平费用；9、教育基金根据《财政部 教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》（财综〔2011〕62号）以及《000财政厅 教育厅关于贯彻从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》（豫财综〔2011〕94号）的规定，按照土地出让净收益的10%提取；10、农田水利建设资金根据《财政部 水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》（财综〔2011〕48号）以及《000财政厅 水利厅关于贯彻从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》（财综〔2011〕48号）的规定，按照土地出让净收益的10%提取。二、评价方案的设定2015年111闫刘新区（华邑城）棚户区改造项目贷款期限设定为25年，通过项目腾出用地面积532.3亩土地的出让收入带来经济效益，偿还项目借款。按照上述运营模式进行经济测算，本方案税后财务净现值为大于0，税后利润为正值，还款期内平均偿债备付率大于110%，财务内部收益率大于设定的基准收益率。三、土地出让计划1、土地综合整治与出让计划该项目为原地安置。通过对项目征收范围内涉及的800亩土地进行综合治理后，腾出土地532.3亩出让（出让地块详见表1-1），出让收入用于该项目借款偿还，计算期第4年开始出让，计算期第25年出让完毕（出让计划详见附表1）。表1-1 还款地块明细表序号地块控规编号土地边界四至规划用途面积（亩）出让净地面积（亩）土地原有性质是否在拆迁范围内是否转为建设用地备注1A-05北至三环路南至大成路西至昌盛路东至地税局二类居住用地109.2109.2居住用地是是2A-08北至大成路南至文昌路西至规划路东至永福路二类居住用地90.690.6居住用地是是3A-09北至大成路南至A08地块西至A08地块东至永福路医院用地34.434.4居住用地是是4A-11北至大成路南至文昌路西至永福路东至昌盛路二类居住用地133.6133.6居住用地是是5A-14北至文昌路南至政新路西至永福路东至昌盛路二类居住用地76.776.7居住用地是是6A-15北至文昌路南至政新路西至昌盛路东至廉租房二类居住用地18.218.2居住用地是是7A-18北至政新路南至北二环西至永福路东至昌盛路商业用地47.147.1商业用地是是8A-19北至政新路南至北二环西至昌盛路东至廉租房商业用地22.522.5商业用地是是合计532.3532.32、土地出让价格预测该项目拟出让地块全部位于111规划地块，根据相关数据调查，近几年111项目周边商住（含住宅、商服）用地土地价格如表1-2所示：表1-2 项目周边近几年商住地土地价格一览表序号地块编号出让时间地块位置土地性质面积（公顷）成交价格（万元）均价（万元/亩）备注12012-02-122012.8.24雪枫路两端北侧商住0510022012-12-192013.8.15县府路中段北侧商住0.409772379.338732012-08-222012.12.3昌盛路中段西侧商住0.4453160303-012014.3.6高速路引线东侧住宅1.120691395.25948352013-03-122013.12．10东光街中段东侧商住0.616551544.4661167根据表1-1111项目周边商住（住宅、商服）用地成交情况，2012年以来，111该项目周边土地的出让价格平均200.00万元/左右。该项目位于111规划征收出让地块，出让地块四邻边界：北三环路以南，廉租房（和谐小区）以西、北二环路以北，永福路以东的居住用地合围区域内，由于项目前期资料欠缺，故该项目保守估算，拟定出让土地价格200.00万元，年增长率3%考虑，考虑估算的准确性，项目出