合肥市房地产市场商业市场研究分析暨中辰滨湖CBD项目营销策略（上）.pptx

合肥市房地产市场商业市场研究分析暨中辰滨湖CBD项目营销策略报告（上）目录04营销策略05同策资源01市场解读02本体研究03项目定位写字楼整体市场公寓整体市场商业整体市场竞品分析市场小结区域解读项目解读本体结论客户需求分析客户定位swot分析产品建议关键词提炼价值体系构建项目定位营销目标销售策略推售策略推广策略营销总控营销保障内外场管理案场执行人员架构PART 1市场解读写字楼整体市场公寓整体市场商业整体市场竞品分析市场小结写字楼整体市场——供求走势 合肥写字楼年度成交量约80万方，2014年至今年上半年成交量相比有下滑趋势，市场环境供远大于求，竞争较激烈；月度走势2013年至今合肥九区写字楼共供应374.65万方，成交205.85万方，月度成交6.64万方；2014年全年合肥九区写字楼共供应144.26万方，同比2013年增长15.66%， 2014年底受京商商贸城、万达茂中心等集中供应影响，供应量大幅度上升；2014年合肥九区写字楼成交71.14万方，同比下降24.33%，有下滑趋势；整体市场来看，合肥写字楼市场自2014年下半年至今，供远大于求，竞争较激烈。写字楼整体市场——成交与存量结构写字楼整体市场——成交与存量结构滨湖区、政务区、蜀山区是合肥办公产品的主战场，成交及存量位居前列，包河区办公市场表现中庸，但仍具有一定成长空间成交与存量结构2014年至今成交区域结构分布数据截止时间至2015年7月31日与成交结构相对应的，政务、滨湖区因办公供应量大，故在成交位居前列的同时存量也位居榜首；九区存量截止至7月底达332万方，按近一年九区月均去化水平6万方计算，还需55.37个月去化完毕，合计4.6年。市场库存压力较大。2014年至今合肥市办公产品成交分布以滨湖区为核心，成交量超过20万方，蜀山区次之，而庐阳区、瑶海区、高新区成交量处于最后三位。从区域成交结构来看，滨湖、蜀山、政务是合肥办公主战场，月度成交量可达10000㎡左右；项目所在的包河区月度成交在7000㎡左右，市场表现较弱。全市办公市场热销项目概况全市办公市场热销项目概况热销项目主力面积在50-2000㎡左右，除万达文旅城等个案外，月均去化在3000㎡左右2013年销售面积排行2014年销售面积排行排名项目名称区域主力面积销售面积万㎡销售套数月均去化（万㎡）热销因素1滨湖时代广场滨湖50-20006.858410.57地段、规划2置地广场政务100-20004.042910.34口碑、规划、位置3百乐门经开40-20003.762740.31价格4西湖国际广场蜀山58-20003.304220.28地段、产品类型丰富5新华国际广场蜀山130-18003.281960.27地段、规划排名项目名称区域主力面积（㎡）销售面积万㎡销售套数月均去化（万㎡）热销因素1万达文化旅游城滨湖41-739.座机电话号码.77品牌、规划2新地中心政务53-20005.851870.49品质、位置3滨湖时代广场滨湖48-20004.534940.38地段、规划4加侨国际广场包河B:74-911200C:33-座机电话号码.164890.35配套5徽商总部广场包河110-15004.093130.34价格数据来源：同策咨询房地产数据平台，销售包含以前年度供应对比2013年写字楼销售面积排行，2014年写字楼热销项目月均去化均超2013年，市场整体去化速度较为一般，热销项目月均去化面积在3000㎡左右；其中去化速度较好项目多依靠核心地段中的高性价比、较低的价格等因素进行驱动；万达文旅城凭借万达的品牌、整体规划及总价控制，入市后取得了较好的去化。写字楼整体市场——供求走势写字楼市场小结1.全市写字楼整体市场竞争压力大，供远大于求，存销比达55个月，市场增量大、存量高、年去化量有限，对有限的客源争夺竞争激烈；2.产品高端化显现，市中心土地日益紧张，办公市场向政务、包河、滨湖区发展较明显；3.地铁、高铁南站的开通将使区域能级及发展潜力达到新的高度，但本案商办产品在滨湖区与高铁南站板块夹击中如何突围，是亟需思考的问题。基于A栋为普通LOFT公寓，我们再来看看近几年合肥商办公寓的市场表现如何 全市公寓市场表现重点商办公寓项目概况重点商办公寓项目概况在售项目普遍缓慢，热销项目多通过不可复制的优势打造核心价值点，能实现超百套的月均去化速度项目名称区域主力产品（㎡）装修情况供应套数成交套数去化周期（月）月均去化销售均价（元/㎡）销售总价（万元）销售动态闽商国贸中心瑶海区47-59精装座机电话号码1000047-59主力在售百大商业广场新站区34-47毛坯座机电话号码主力在售领域格里公寓包河区36-501#精装2#3#毛坯座机电话号码.5毛坯6500精装670023-33主力在售国购中心滨湖区49-79毛坯