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产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较分析 摘 要： 在酒店住宿较长的历史发展过程，尤其是当下消费者需求的多样化、大众旅游的蓬勃发展的新形势下，酒店住宿产品也呈现除了产品多元化，不同的酒店产品在盈利模式也是各显神通。本文通过对传统酒店、公寓式酒店、分时度假产品以及产权式酒店的盈利模式分析比较，指出了不同类型的酒店住宿产品的最佳适应情景。 关键词： 产权式酒店 传统酒店 公寓式酒店 分时度假产品 盈利模式 1 引言 产权式酒店是近年从国外引入,在国内逐渐兴起的投资酒店建设的一种新模式。它的基本模式是开发商将酒店的房间出售给众多的小业主,而又组织小业主将酒店委托给专业管理公司统一经营,小业主享受固定回报的一种投资模式。它是实现产权多元化、资本结构社会化的一条理想途径。产权式酒店的模式的出现得到了酒店投资业界的垂青,特别是受到许多中小投资业主的欢迎。它既解决了社会资本不足的难题,又帮助消费者开拓了多种理财、投资和消费的渠道。应该说,产权式酒店是应运而生而又有着极强发展前景的良好资本运作模式。研究产权式酒店的赢利模式及发展思路是具有现实意义的。 2 产权式酒店及其他类型酒店的概念界定 2.1产权式酒店 2.1.1产权式酒店概念 产权式酒店,英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营,获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。产权式酒店起源于20世纪70年代的欧美国家,最早时期，由于受旅游目的地季节性特征的影响，时权酒店出现，时权酒店也就是现在意义上的分时度假酒店，是出售客房的一定时间的使用权。随着时权酒店带来的良好的双赢效果，以出售客房独立产权的产权酒店步入人们投资的视野。经过30多年的发展,产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。在中国，随着旅游业的蓬勃发展，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。产权式酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明均开始出现各种形式的产权酒店。至此,中国已开发了200多家产权式酒店。[1] 2.1.2产权式酒店的经营模式 产权式酒店的经营模式主要有四种，共同点是：产权完全归属业主，管理由第三方专业酒店管理机构担任。不同之处主要体现在业主收益（按揭期间、按揭到期后）、业主入住权力以及开发商权益三方面。[2]具体如图1 模式 产 权 管理 者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按揭期间 按揭到期后 一 产权 完全 归属 业主 第三 方的 专业 酒店 管理 机构 月收益用于支付月供款，无分红 根据经营状况每月收取净收益 每月可入住若干天，入住不影响收益 参与酒店利润分配 二 月收益用于冲抵供楼款获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益和浮动分红 每月可入住若干天，入住不影响收益 参与酒店利润分配 三 自付供楼款获得酒店制服的月收益获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益和浮动分红 分月可入住若干天入住影响收益 参与酒店利润分配 四 字符供楼款获得承诺的固定受和浮动分红 获得承诺的固定收益和浮动分红 每月可入住若干天入住不影响收益 参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务 2.1.3产权式酒店的性质 一般认为,产权式酒店是一种新颖的房产投资模式,一种稳健的投资理财方式。产权式酒店就目前的形式来看,人们购买的目的主要不是用来居住,而是用来投资,具有商业物业活动的性质。同时产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式,根据经济资源共享的基本原则,对公众推出一种既是消费又是存储,既是服务又是家产,是房地产业和旅游业的有效结合。 2.2其他类型酒店的概念界定 2.2.1传统类型酒店概念 传统酒店是指传统意义上，先后经历客栈时期、豪华酒店时期的起源于20世纪初至二战期间的商业酒店，已提供临时住宿、餐饮等服务的住宿产品，在资产结构或融资渠道方面相对比较单一的酒店，在20世纪中期，伴随着经济的发展，高科技技术的发展，因市场定位不同，而出现的不同档次、不同风格的酒店。但在资产结构和融资渠道方面并无大的突破的酒店类型。从酒店的经营类型来看,涉及到几乎所有的酒店类型,比如经济型酒店、星级酒店、时尚精品酒店等。 2.2.2酒店式公寓概念 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。S