房地产市场调研专题讲座.pptVIP

一、基本情况 配套设施 售楼电话 商铺销售情况 商铺售价 商铺开间进深 商铺面积 交房日期 物业收费 销售情况 均价 最高售价 最低售价 主力面积 主力户型 工程进度 规划栋数 建筑类型 建筑面积 占地面积 开 发 商 座落位置 楼盘名称 表2：竞争楼盘调查表 二、综合分析 （1）户型分析： （2）面积分析： （3）价格分析： （4）付款方式： （5）配套分析： （6）物业管理： （7）外立面： （8）楼间距： 三、 周边区域状况分析 （1）位置： （2）学校： （3）医院： （4）交通： （5）购物： （6）银行： 四、销售工作分析 （1）售房部形象： （2）样板房情况： （3）工地包装： （4）广告宣传： （5）销售管理： （6）销售人员精神状态： 五、优势、劣势分析总结 表3：商户调查登记表编号： 有无扩大经营，购买或租赁商铺需求？购买或租赁商铺的面积、价位？其它要求？对本项目的看法等。 需求调查 所属行业 经营状况元/ m2 或元/套 店铺买价（买）元/月·m2 店铺租金（租） mm m2m2 层 数 进 深 面宽 营业面积 建筑面积 副营商品 主营商品 联系方式 老板姓名 品牌名称 店铺字号 第五步、现场调查 现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。为此，必须重视现场调查人员的选拔和培训工作，确保调查人员能按规定进度和方法取得所需资料。 消费者访谈注意事项 1.注意个人外在形象； 2.注意公司品牌形象； 3.注意道路交通安全； 4.全面、仔细、认真； 5.大胆和陌生人沟通； 6.宣传公司和项目。 竞争楼盘踩盘注意事项 1.明确目的 2.端正心态 3.精心准备说辞 4.眼见为实 5.选择最佳时间 6.假扮客户 7.直接表明同行的身份 8. 准备好相应的设备和交通工具 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 第六步、调查资料的整理分析 这一步骤是将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析。首先，要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料和系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调查资料和误差，剔除那些错误的资料；之后要对资料进行评定，以确保资料的真实与准确。其次，要进行分类编号，就是把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。 1.市场分析的意义 评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 规避市场风险 制定项目的发展方向和市场定位 推荐最具竞争力的产品建议 评估开发目标实现的可能性 2.市场分析的思路 三个层次：区域市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面：供给、需求 三个时段：过去、现在、未来 3.市场分析的方法 多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于 整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是 提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 基于事实的分析和研究找到项目解决的方案。而不 是靠创意出点子 4. 进行房地产市场分析时常犯的错误 大环境看好，项目的小环境就一定不错 过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外 围共性，忽视项目差异性 过于偏重对“二手资料”的应用 以前什么卖得好，现在就做什么 别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 七、撰写和提交调查报告 撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果。要十分重视调查报告的撰写，并按时提交调查报告。 撰写调查报告要求： 1.客观、真实、准确地反映调查成果； 2.报告内容简明扼要，重点突出； 3.文字精练，用语中肯； 4.结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； 5.报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用； 6.报告完整，印刷清楚美观。 　在作出结论以后，市场营销调查部门必须提出若干建议方案，写出书面报告，提供给决策